segunda-feira, 27 de junho de 2011

Fundo de investimento no qual a cota funciona como ação



Fonte: Monitor Mercantil Digital

Brazilian Capital aposta no setor imobiliário
Das 36 ofertas públicas realizadas em 2010, dez foram de fundos imobiliários
A Brazilian Capital - companhia de gestão de investimentos imobiliários, controlada pela Brazilian Finance & Real Estate - de olho no bom momento econômico do Brasil lançou em dezembro do ano passado um fundo de investimentos do setor no mercado de capitais, que promete ser rentável para seus cotistas.
De acordo com Romeu Pasquantonio, diretor de distribuição da empresa, os fundos imobiliários têm se mostrado uma boa opção de investimento no mercado de capitais. "Das 36 ofertas públicas de ações realizadas no ano passado, dez foram de operações de fundos imobiliários, e já existem 52 fundos deste tipo listados na Bovespa", disse durante evento realizado na Apimec-Rio.
Maior rentabilidade
Segundo dados da BMF&Bovespa, até 16 de junho deste ano, esses fundos tiveram maior rentabilidade quando comparados com as ações negociadas no mercado. Também há baixa volatilidade em momentos de crise, como na de 2008 quando os fundos de investimento imobiliário (FIIs) permaneceram praticamente estáveis. Além disso, a valorização do valor das cotas no mercado de FII pagou em média, durante os primeiros meses do ano período, 30% em rendimentos. Entre 2008 e 2001, o ganho chegou a 90%.
Momento único
Para Adriano Mantesso, consultor do Brazilan Capital, o fundo da companhia "Brazilian Capital Real Estate Fund I", lançado em dezembro no mercado, vem num momento em que o setor imobiliário cresce com força. "Estamos, vivendo um momento único de crescimento no Brasil e de visibilidade internacional, o que atrai muitos investidores".
Os investimentos neste setor acontecem muito em função dos juros e inflação estabilizados, do aumento de renda de classe C e da maior oferta de crédito.
Não existe bolha
Além disso, o setor de locação de escritórios comerciais, onde estão lastreados a maior concentração dos fundos imobiliários, tem tido uma forte valorização. Mas segundo Mantesso, não existe uma bolha e sim muita demanda alta por espaço.
Desde 2005 a taxa de vacância vem caindo, chegando a um patamar de 3% no Rio de Janeiro e 3,8% em São Paulo, valor bem baixo em relação a média de outros mercados internacionais que esse nível chega a 15%. "As empresas estão crescendo no país, o que demanda espaços", aponta o consultor.
O fundo
O "Brazilian Capital Real Estate Fund I", que já é o maior disponível no mercado com R$ 1,1 bilhão, se caracteriza por um fundo de investe em cotas de outros fundos, com o objetivo de maximizar a renda. De acordo com Mantesso, não é fundo de renda fixa, o cotista deixa de receber parte da distribuição para reinvestir no negócio para ter um ganho maior no futuro.
O investimento alvo do fundo é em imóveis de escritórios de renda no Brasil, incluindo "retrofits" e expansões de imóveis existentes. Mas o foco é investimentos em imóveis já performados e locados, ou seja não há risco da construção e já no primeiro mês receber aluguel.
Oferta em dezembro
Na oferta pública (IPO) realizada em dezembro, foi colocado à disposição no mercado 1/3 das cotas do fundo foram ofertadas na BMF&Bovespa. O valor de mercado dos 13 imóveis de em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Campinas chegou R$ 2 bilhões, uma valorização de 35% desde a IPO, conforme laudo de avaliação da Colliers International realizado em maio. A vacância atual do portfólio está em 0%, ou seja tudo ocupado.
O desempenho desde dezembro de 2010 é significativo, segundo Matesso. Houve crescimento de 26% da receita bruta desde o IPO, pulando de R$ 11,1 milhões para R$ 14 milhões por mês.

A receita de locação também apresentou um desempenho que pode encher os olhos dos investidores, de R$ 13,1 milhões por mês para R$ 16,4 milhões em maio deste ano. Cerca de 75% da receita foi em escritórios Classe A e A+, sendo que a fundo tem 75% de controle nos imóveis.
Desde a IPO, 37% da carteira já foi reajustada, sendo mediante renovação de aluguel ou revisão. Foi registrado no período 45% de spread dos contratos antigos para os novos, o que mostra, de acordo com Mantesso, o quanto o fundo pode ser rentável.
"Através da gestão ativa, o fundo pretende aumentar a rentabilidade para o investidor, elevando o patamar de distribuição mínima", disse o consultor. De acordo com a empresa, o fundo buscará a distribuição de rendimentos acima do patamar de 15% ao ano sobre o valor base de R$ 100/cota a partir do 5º ano.
A reunião na Apimec-Rio, de acordo com a empresa, serviu para mostrar, principalmente, que os fundos imobiliários são diferentes de outros do setor.

Segundo o consultor, este tipo de fundo aparece no mercado como uma empresa, o que significa que a cota funciona como uma ação. Também não é necessário fazer resgate da cota, devido a possibilidade de poder ser vendida no mercado como uma ação.
Setor hoteleiro
Mesmo diante do crescimento no setor hoteleiro do país, principalmente visando Copa do Mundo e as Olimpíadas, a companhia ainda não vê o seu investidor assumindo o risco deste tipo de empreendimento. Existe vontade mais falta investidor para assumir o risco.
"Mesmo com um mercado aquecido o hotel é um ativo diferente do que é oferta pela empresa, porque não é estritamente imobiliário. Você não está comprando o imóvel, mas a gestão da bandeira do hotel é um híbrido de imóvel com operação hoteleira. Além disso, normalmente o hotel não quer que você pague aluguel e sim que participe dos resultados", salientou o Mantesso.
Perfil
Brazilian Finance & Real Estate, com sede em São Paulo, é uma holding formada pelas empresas Brazilian Mortgages, Brazilian Securities, Brazilian Capital e BM Sua Casa. Ela tem como o objetivo possibilitar a realização de negócios estruturados para pessoas físicas e jurídicas.
Entre os seus principais acionistas estão a norte-americana TPG Axon(45%), a brasileira Ourinvest RE Holding (34%) e a fundo norte-americano Equity International (21%).