Grandes oportunidades de investimento em imóveis comerciais

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A culpa da Prefeitura na especulação imobiliária em SP

Fonte: Exame.com

Por: João Sandrini

Para setor de construção, leis equivocadas encarecem os terrenos nos melhores bairros, agravam problemas de infraestrutura e pioram o trânsito e a poluição

São Paulo - Sempre que se fala da recente valorização dos imóveis na cidade de São Paulo, surgem muitas explicações para o fenômeno. As mais comuns são o crescimento da economia brasileira, o aumento da renda da população, a expansão do crédito bancário e um movimento de recuperação dos preços após anos de estagnação. Para representantes do setor imobiliário, no entanto, há um ingrediente adicional que não é muito comentado. As leis para a utilização dos terrenos na cidade aprovadas por vários dos políticos que comandaram a Prefeitura de São Paulo nas últimas décadas não favorecem em nada a utilização de alguns dos melhores terrenos. A escassez deixou muitos proprietários com a faca e o queijo não mão. Eles passaram a pedir preços exorbitantes por suas terras. Para se ter uma ideia, o terreno, que historicamente custava entre 15% e 25% da despesa total para a construção de um empreendimento imobiliário na cidade, hoje já representa entre 30% e 35%, segundo o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP. Em regiões como a av. Faria Lima, onde praticamente não há terrenos à venda, esses percentuais podem alcançar 50% ou mesmo 60% do valor total da obra. A alta do custo, lógico, acaba repassada ao consumidor.

 

A ideia de restringir a ocupação dos terrenos em São Paulo nasceu na década de 70, quando Olavo Egydio Setubal era o prefeito. Em sua gestão, ficou estabelecido que na maior parte das áreas da cidade uma incorporadora só conseguiria a aprovação da prefeitura para projetos imobiliários que fossem equivalentes a no máximo quatro vezes o tamanho do terreno. Isso quer dizer que em um terreno de 10.000 metros quadrados, por exemplo, na melhor das hipóteses poderia ser erguido um prédio de até 40.000 metros quadrados de área útil.

No início da década passada, a então prefeita Marta Suplicy (PT) foi além. O plano diretor aprovado criou várias restrições para que se pudesse construir até quatro vezes o tamanho do terreno. Na maioria da cidade, ficou estabelecido que esse limite seria de uma ou duas vezes. Para que esse patamar fosse ultrapassado, seria necessário comprar licenças da prefeitura – seja por meio de outorgas ou e em determinadas áreas através de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção).

Isso, por si só, já inviabilizou a construção de empreendimentos imobiliários com lucro em diversos terrenos da cidade. Mas atualmente o problema é bem maior. A prefeitura também estabeleceu que haveria um limite de outorgas e Cepacs que poderiam ser utilizados pelas incorporadoras. Na região da av. Faria Lima, não há mais Cepacs. Em diversos bairros, o limite de outorga também já foi esgotado (clique aqui e veja a lista dos principais).

"Os limites de construção estabelecidos para cada bairro foram estipulados em um momento ruim da economia e não refletem a atual demanda por imóveis", diz Cláudio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP (o sindicato das imobiliárias). Desde 2007, o plano diretor poderia ter sido revisto, mas o prefeito Gilberto Kassab (DEM) nunca conseguiu chegar a um acordo com a Câmara dos Vereadores para corrigir essa distorção. Outro erro que poderia ter sido corrigido é que o plano diretor da gestão Marta deixou alguns buracos negros na cidade. Há áreas que não fazem parte de nenhum zoneamento, como trechos da Vila Mariana. Nesses locais, nada pode ser construído.

Para representantes do setor imobiliário, outro erro da gestão Marta foi estabelecer que centenas de terrenos da cidade passariam a ser zonas especiais de interesse social (ZEIS). Nessas áreas, boa parte do terreno só poderia ser ocupada por empreendimentos imobiliários destinados à população de baixa renda. Seria uma forma de criar os espaços necessários para retirar moradores de áreas de risco de desabamento, por exemplo. O que parecia ser uma política social inteligente acabou se mostrando um rotundo fracasso. Antes do programa Minha Casa, Minha Vida, as incorporadoras não conseguiam viabilizar projetos para atender quem ganhava menos de seis salários mínimos. Como a maioria das ZEIS não foi ocupada, as grandes áreas vazias só contribuíram para elevar a especulação imobiliária em bairros como a Mooca. "Foi um tiro no próprio pé", diz Max Rezende Filho, presidente da consultoria Solamax, que assessora as incorporadoras na busca de terrenos para a construção de empreendimentos imobiliários.

A reação das incorporadoras

Talvez o maior exemplo de como a escassez de terrenos influencia os preços dos imóveis na cidade seja o Pátio Malzoni. No ano passado, o grupo Victor Malzoni e o banco BTG Pactual compraram 34.000 metros quadrados do maior prédio em construção na avenida Faria Lima por 601 milhões de reais no ano passado. Na época, o preço de 17.655 reais por metro quadrado pago à incorporadora Brookfield assustou muita gente no mercado imobiliário. Hoje, já há especialistas que consideram que o negócio saiu barato. "É praticamente impossível construir outra laje comercial desse padrão na avenida Faria Lima", diz Walter Cardoso, presidente da CB Richard Ellis, líder em locação de prédios comerciais na cidade. Mesmo com o maior valor de aluguel da cidade, o prédio já está 80% locado oito meses antes da entrega.

Como não é qualquer um que pode comprar ou locar imóveis como valores como esses, as incorporadoras tiveram de adaptar seus empreendimentos à nova realidade. "O mercado se reinventou com a redução do tamanho dos imóveis", diz Vinicius Leite, vice-presidente da imobiliária Fernandez Mera. Em bairros com terrenos caríssimos como a Vila Olímpia, virou tendência lançar apartamentos de 40 ou 50 metros quadrados. Mesmo com preços que se aproximam de 10.000 reais o metro quadrados, os imóveis continuaram a caber no bolso da classe média. Para compensar a falta de espaço, os empreendimentos ganharam uma área comum mais generosa, como uma grande lavanderia, um salão de festas amplo para receber os amigos ou um espaço com churrasqueira e forno de pizza. "O comprador típico é um solteiro ou um casal sem filhos que trabalha na região e não tem mais paciência para o trânsito da cidade", diz Leite.

Outra estratégia das incorporadoras foi explorar oportunidades em bairros mais afastados das regiões centrais. Hoje em dia, as cidades da região metropolitana representam 40% dos lançamentos na Grande São Paulo enquanto a capital fica com os outros 60%. Essa proporção costumava ser de 20% e 80% há alguns anos, diz Claudio Bernardes, do Secovi-SP. Sempre que as pessoas decidem morar mais longe, o resultado inevitável é a piora do trânsito e da qualidade do ar. O problema é grave principalmente na zona oeste, onde desembocam grandes rodovias como Castello Branco, Raposo Tavares, Anhanguera e Bandeirantes.

Esse fenômeno não pôde se repetir no mercado de imóveis comerciais porque as maiores empresas do Brasil não aceitam ficar tão distantes de clientes e fornecedores. A exceção foi Barueri, que atraiu muitas companhias que não aguentavam mais os aluguéis caros da cidade com a oferta de incentivos tributários. A regra geral, no entanto, foi a construção de escritórios em toda a extensão da marginal Pinheiros. Há centenas de edifícios na faixa que vai de Pinheiros até Interlagos. A expectativa é que bairros como a Lapa, a Barra Funda e a Cada Verde possam em algum momento se tornar polos de atração de empresas quando os terrenos na zona sul acabarem. De certa forma, a oferta tem conseguido atender a demanda atual das empresas por espaços. O problema é que ficou impossível para a prefeitura prover todas essas regiões com a infraestrutura necessária, transporte público eficiente e obras viárias para desafogar o trânsito.

Obras como a ponte estaiada, financiada com dinheiro dos Cepacs, melhoram a mobilidade, mas têm um alcance muito limitado. A demora na construção da linha 4 do metrô é o maior exemplo de como é caro e difícil prover uma única região de cidade com uma infraestrutura de transportes adequada. Serve também para provar que nem a prefeitura nem o governo do estado teriam condições para tocar diversas obras dessa envergadura ao mesmo tempo para resolver problemas semelhantes em avenidas como Juscelino Kubitschek, Morumbi, Berrini e Roque Petroni.

É por esse motivo que cidades americanas optaram por promover um enorme adensamento nas áreas destinadas para as empresas. É bastante comum nos EUA encontrar em algum bairro dezenas de arranha-céus com mais de 70 andares que possam abrigar o maior número de escritórios possível. A prefeitura então investe seus recursos para garantir a mobilidade nas imediações desse local, com transporte público, pontes, túneis e outras obras viárias caras. É por isso que muitos dos prédios mais modernos de Londres ou Nova York simplesmente não têm vagas de estacionamento enquanto alguns empreendimentos de São Paulo já são planejados para abrigarem mais de 1.500 carros. Trata-se de dois modelos drasticamente distintos. "Definitivamente o Brasil não é o país dos urbanistas", diz Walter Cardoso, da CB Richard Ellis.

Os planos da prefeitura

Apesar da demora na aprovação de um novo plano diretor, a Prefeitura de São Paulo tem alguns planos, que, se saírem do papel, poderiam ajudar na situação. O primeiro deles é a ideia do IPTU progressivo para as ZEIS. A Câmara dos Vereadores aprovou no ano passado que os proprietários de terrenos baldios ou subutilizados têm um ano para apresentar projetos de ocupação. Caso contrário, serão penalizados com o IPTU progressivo. A cada ano, a alíquota do imposto será dobrada até que atinja 15% do valor da propriedade. Trata-se, portanto, de um enorme incentivo para a utilização do terreno. O único questionamento do mercado é que a lei pode ter chegado tarde. "Quem estava sentando em cima do terreno especulando, esperando os preços subirem, vai ter de se mexer. Mas pode levar anos para que isso aconteça", diz Max Rezende Filho, da Solamax.

A segunda estratégia da prefeitura é recuperar áreas degradadas da cidade. A principal aposta é o projeto da Nova Luz, que prevê a desapropriação de uma grande área na região de São Paulo conhecida hoje como "cracolândia". Uma vez demolidos os atuais imóveis, seriam desenvolvidos empreendimentos imobiliários atraentes o suficiente para que grandes empresas e a classe média se interessem em ocupar um espaço que hoje está entregue a viciados em drogas e moradores de rua e de cortiços. O problema é que, desde a gestão Jânio Quadros, na década de 1980, a prefeitura nunca mais foi ágil o suficiente para desapropriar grandes áreas. Indenizações aos atuais moradores demoram a ser pagas e costumam ser questionadas na Justiça. Para as empresas que foram atraídas por leis de incentivo fiscal e estão dispostas a se instalar na região, não resta alternativa além de esperar.

O secretário de Desenvolvimento Urbano, Miguel Bucalem, também propõe a revitalização de toda a orla ferroviária da cidade como forma de abrir novos espaços de ocupação. Nas últimas décadas, as regiões próximas aos trilhos acabaram abandonadas. Os moradores se afastaram devido ao barulho do sistema ferroviário. Já as incorporadoras evitavam lançamentos nessas regiões devido à falta de demanda. A prefeitura ainda não fechou como será o projeto de revitalização. A ideia atual é enterrar os trilhos em boa parte da cidade e recuperar toda a área que vai da Lapa (zona oeste) à Vila Carioca (zona sul, na divisa da cidade com São Caetano do Sul). Para Claudio Bernardes, do Secovi-SP, a ideia é correta. Trata-se uma faixa da cidade que já tem infraestrutura de transporte. Instalar outros equipamentos como hospitais e escolas é bem mais barato. O que ainda não se sabe é se enterrar a malha ferroviária não encarecerá demasiadamente o projeto.

Em 2012, a prefeitura terá obrigatoriamente de elaborar um novo plano diretor para a cidade. Os estudos para a elaboração da proposta já começaram. Por enquanto, as incorporadoras têm se adaptado à realidade dos terrenos caros elevando o preço dos lançamentos imobiliários. Uma análise dos balanços das empresas do setor que possuem ações em bolsa mostra que a alta dos preços tem servido mais para repassar o aumento dos custos do que para elevar as margens das companhias. Com a expansão da economia brasileira, o mercado tem aceitado esses aumentos de preço. Não se sabe, entretanto, quais são os limites para os reajustes. Se o poder público tomar as decisões corretas para que a oferta de imóveis possa se aproximar rapidamente da demanda, quem ganhará serão os moradores e as empresas instaladas na cidade.

Aluguel na cidade de São Paulo pode mais que dobrar dependendo da região

Fonte: InfoMoney

SÃO PAULO - Levantamento divulgado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação) nesta quarta-feira (23) revela que, dependendo da região escolhida, o valor do aluguel na cidade de São Paulo mais do que dobra, podendo ficar até 176,92% mais caro.

Este é o caso, por exemplo, dos imóveis de três dormitórios. Para este tipo de moradia, a região Leste* (zona B) da capital paulista possui os menores valores de aluguel de imóveis em bom estado, de R$ 9,79 o metro quadrado. Na região Sul (zona A), por outro lado, foram encontrados os maiores valores de locação para estes imóveis, de R$ 27,11 o metro quadrado.

Diferenças

Para se ter uma idéia, em janeiro, quem quisesse alugar uma unidade de três dormitórios, com 90 metros quadrados, por exemplo, iria desembolsar cerca de R$ 881,10 na região Leste (zona B) e R$ 2.439,90 na região Sul (zona A).

No caso dos imóveis de dois dormitórios (com 70 m2), a diferença nos preços atinge 156,09%. O menor valor verificado em janeiro foi encontrado novamente na região Leste (zona B), aonde o valor do aluguel chegou a R$ 741,30. Já o maior valor, de R$ 1.898,40, também foi verificado na região Sul (zona A).

No caso de um imóvel com um dormitório (com 55 m2), também em bom estado e considerando os preços máximos, pode-se verificar uma diferença de 157,04% no valor do aluguel, sendo o menor de R$ 620,95 (zona Leste B) e o maior, de R$ 1.596,10 (zona Sul A).

Valor por região

Na tabela a seguir, é possível verificar o preço máximo do aluguel de imóveis em bom estado de um, dois, três e quatro dormitórios na cidade de São Paulo. Os preços estão divididos por zonas e consideram tamanhos específicos de propriedades:

Preço do aluguel residencial na cidade de São Paulo Janeiro 2011

Região Um Dormitório (55 m²) Dois Dormitórios (70 m²) Três Dormitórios (90 m²) Quatro Dormitórios (130 m²) Centro R$ 1.156,65 R$ 1.396,50 R$ 1.588,50 - Leste - Zona A R$ 842,05 R$ 1.005,20 R$ 1.215 R$ 2.025,40 Leste - Zona B R$ 620,95 R$ 741,30 R$ 881,10 - Norte R$ 794,20 R$ 1.110,20 R$ 1.350 - Oeste - Zona A R$ 1.426,15 R$ 1.610 R$ 2.026,80 - Oeste - Zona B R$ 936,65 R$ 1.084,30 R$ 1.278,90 - Sul - Zona A R$ 1.596,10 R$ 1.898,40 R$ 2.439,90 R$ 4.656,60 Sul - Zona B R$ 991,10 R$ 1.108,10 R$ 1.336,50 - Fonte: Secovi-SP *Centro: Barra Funda, Bom Retiro, Cambuci, Centro, Liberdade, Pari, Santa Cecília Zona Leste A: Alto da Mooca, Belém, Mooca, Tatuapé Zona Leste B: Artur Alvim, Brás, Cangaíba, Ermelino Matarazzo, Itaim Paulista, Itaquera, Jardim Aricanduva, Penha, São Mateus, São Miguel Paulista, Sapopemba, Vila Carrão, Vila Formosa, Vila Matilde, Vila Prudente Zona Norte: Brasilândia, Casa Verde, Freguesia do Ó, Limão, Mandaqui, Pq Edu Chaves, Santana, Tremembé, Tucuruvi, Vila Guilherme, Vila Mazzei, Vila Nova Cachoeirinha Zona Oeste A: Alto da Lapa, Alto de Pinheiros, Lapa, Perdizes, Pinheiros, Pompéia, Sumaré, Vila Leopoldina, Vila Madalena Zona Oeste B: Butantã, Jaguaré, Perus, Pirituba Zona Sul A: Aclimação, Bosque da Saúde, Chácara Santo Antônio, Higienópolis, Itaim, Jardim da Saúde, Jardins, Moema, Morumbi, Paraíso, Real Parque, Saúde, Vila Mariana, Vila Olímpia Zona Sul B: Campo Limpo, Cidade Ademar, Interlagos, Ipiranga, Moinho Velho, Pedreira, Sacomã, São João Clímaco, Vila das Mercês, Vila Gumercindo

Mercado imobiliário tem pressão inflacionária de custos

Fonte: InfoMoney

SÃO PAULO – O mercado imobiliário brasileiro vive uma pressão inflacionária de custos, que se reflete nos preços dos imóveis, afirmou o professor de Real Estate da Poli/USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), João da Rocha Lima Jr.

“Nós estamos em uma situação complexa de preços. A incapacidade de ter uma visão mais clara da inflação de custos fez os preços subirem”, afirmou ele, que disse ainda que os preços no mercado imobiliário estejam inadequados e não condizem com os custos.

Outro motivo para este aumento de preços é a pressão exercida pelos recursos estrangeiros que entram no mercado imobiliário brasileiro. “Tem muita disputa e os preços vão para cima”, disse Lima Jr.

Mercado residencial

De acordo com ele, no mercado residencial, os preços estão para cima, não por conta de um descompasso entre demanda e oferta nem por especulação, mas porque os custos estão para cima.

Entre as evidências para isso, está o fato de os empreendedores atenderem à demanda orgânica e não focarem em investidores. “Percebo empresas vendendo para o consumidor final”, destacou o professor.

Ele disse ainda que, em alguns casos, as margens dos empreendedores estão altas, mas que isso não acontece na maior parte das vezes, já que o Brasil é um mercado de grandes empresas, em que não há espaço para a “aventura de testar preços”.

Retração no residencial

Uma possível retração do mercado imobiliário residencial brasileiro pode acontecer com a falta de recursos para o crédito habitacional. Com isso, a demanda cairia e, em consequência, os preços. Uma das alternativas seria na opinião de Lima Jr., a securitização.

“Se houver aumento da demanda na mesma proporção dos últimos anos, vai faltar recursos. A securitização é uma alternativa. Entrar ou não nisso não é uma questão técnica, o Brasil sabe fazer, é problema de demanda pela securitização. Os fundos de pensão no Brasil hoje são pequenos. Se o Brasil continuar se posicionando bem, conseguirá, mas recurso de longo prazo está fraco no País”, disse o professor.

Hotel negocia compra de Prédio de Hospital tombado em São paulo

Fonte: Folha de São Paulo

O antigo hospital Umberto Primo, também conhecido como hospital Matarazzo, na região da Avenida Paulista, está próximo de ser vendido. O principal interessado, segundo a Folha apurou, é o grupo proprietário do hotel Le Royal Monceau, em Paris, recentemente reformado.

A ideia do grupo Allard é restaurar o antigo hospital para fazer ali o hotel mais luxuoso do Brasil, classificado internacionalmente como "seis estrelas", e outro padrão cinco estrelas. A Previ, fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil dono do prédio, confirma que está "em estágio avançado de negociação com grupos de investidores interessados no imóvel".

O órgão, no entanto, não informa quem seriam os investidores interessados nem qual é o destino que deve ser dado ao prédio. O grupo Allard, que mantém um escritório e um diretor-executivo no Brasil desde 2008, não respondeu. Informou apenas que, na próxima semana, deve ter novidades sobre o assunto, mas não confirmou nem sequer se está relacionado com a negociação com a Previ.

Alexander Allard, presidente do grupo, é conhecido nos Estados Unidos e na Europa por seus investimentos no mercado de alto luxo.

O Le Royal Monceau, por exemplo, foi comprado por ele em 2007 e reformado com projeto do renomado designer Philippe Starck. O projeto para o hospital Matarazzo, que também deve ser assinado por Starck, inclui ainda uma galeria de arte e uma área para shows. Os dois -Allard e Starck- estiveram em São Paulo no fim do ano passado, mas não revelaram quais negócios pretendiam fazer na cidade.

A Folha apurou que o grupo já está, inclusive, negociando a contratação de uma frota de táxis -seriam 30 carros, dez deles blindados- para atender aos futuros clientes dos hotéis.

O prédio é tombado pelos órgãos do patrimônio histórico estadual e municipal, que ainda não foram consultados sobre a possível reforma.

No ano passado, a Previ pediu autorização para fazer uma manutenção no prédio havia telhas quebradas e calhas entupidas. Neste ano, novo pedido, agora para instalar sistema anti-incêndio.

O complexo com dez edifícios foi construído entre 1904, quando a ala administrativa foi inaugurada, e 1974. Endividado, o hospital fechou em 1993, quando o prédio foi vendido à Previ.

No total, são 26,3 mil m2 de área construída em um terreno de 19 mil m2. Corretores que atuam na região da Avenida Paulista estimam que o imóvel valha, pelo menos, R$ 160 milhões, podendo chegar a R$ 260 milhões.

A nova geração imobiliária brasileira

Fonte: Portal FGV

O Brasil vive um momento aquecido do mercado imobiliário. O aumento na renda da população e as facilidades dos financiamentos bancários formam um conjunto de forças que permitem que os brasileiros invistam no seu próprio imóvel, novo ou usado, mesmo com as altas nos preços em algumas regiões. Na cidade de São Paulo, um estudo do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), aponta que os imóveis usados registraram uma valorização de até 269% em 2010. O número demonstra o que ocorre em São Paulo, mas serve como termômetro para medir o mercado imobiliário nas outras capitais brasileiras.

O crescimento no Brasil é tão expressivo, que este já se tornou alvo de investidores internacionais. Segundo dados da Global Property Guide, empresa britânica de pesquisa de imóveis, o país alcançou a liderança na lista de 10 países na valorização imobiliária nos últimos 24 meses, com 46,4%, e deixou para trás Israel e Hong Kong, com os percentuais de 33,1% e 24,5%, respectivamente. E mesmo com o incremento ocorrido nos últimos anos, o volume total dos financiamentos imobiliários em relação ao PIB brasileiro ainda está bem abaixo na relação apresentada por países desenvolvidos e até por vizinhos da América do Sul, como o Chile, o que permite aduzir que ainda há muito espaço para o crescimento do setor.

Se há uma parte da população com potencial para adquirir ou trocar casas e apartamentos nos grandes centros urbanos e que contribuem muito para a alteração desses percentuais, há uma outra parte que investe em loteamentos, utilizados ou não como moradia fixa, e que vislumbram, antes de tudo, a qualidade de vida desses moradores.

Esses loteamentos de alto padrão, equipados com pista de Cooper, áreas de lazer e de convivência, saunas, dentre outros, já mudaram a paisagem do interior e servem como um lugar de descanso para as famílias. A região do Vale do Paraíba é um bom exemplo, reconhecida pela qualidade de vida proporcionada aos moradores, mas há também outras regiões que favorecem o convívio com a natureza e o fácil acesso às cidades maiores, permitindo assim a continuidade das atividades, como o trabalho ou ida à faculdade.

Quando se trata do lançamento de um prédio nas grandes cidades, sempre ocorre a valorização da região onde foi construído, pois surgem novos comércios e outros serviços. Já os loteamentos de luxo, além de todos os benefícios aos seus moradores, permitem que ocorra o aumento da arrecadação e dos empregos nos municípios onde estão instalados, como a demanda por serviços públicos desse perfil de compradores é baixa, provoca um saldo positivo para os municípios.

Trata-se de um benefício para as cidades menores que, até então, recolhiam menos impostos, mas que conseguem aumentar a coleta e assim investir nos serviços prestados aos outros moradores.

No Campo, segundo dados da Agroconsult, consultoria de agronegócios, os preços das terras tiveram um aumento de 42% em 36 meses. E mesmo para aqueles que não conseguiram a valorização de suas terras, despontam outros modelos de negócios que trazem lucros a curto, médio e longo prazo. São as chamadas parcerias, realizadas entre as incorporadoras e os donos de áreas e sítios. A vantagem é que, após as vendas dos loteamentos, esses donos de áreas passam a ter um lucro que chega a dobrar o valor da terra bruta.

De uma forma geral, o mercado imobiliário se consolida como uma das mais rentáveis formas de investimentos no Brasil, sendo assim no interior das grandes cidades ainda surgirá modelos de negócios, como os empreendimentos de alto padrão, que trarão benefícios para as pessoas que desejam um novo imóvel, como para o dono de uma área que esteja desocupada e sem atividade. Cabem as partes interessadas a observação de como o mercado está se movimentando, quais principais vantagens e as formas mais interessantes de se desenvolver com a nova geração imobiliária brasileira.

*Alexandre Cardoso é formado em Administração e diretor-executivo da Apoena Imóveis e Durval Paulo é engenheiro civil e diretor da Carmel – Marketing e Investimentos. As duas empresas juntas já foram responsáveis pela construção de 10 empreendimentos de alto padrão.

Estádio mais sustentável do mundo estará no Brasil

Fonte: Portal Imobiliário

O Brasil passa por um momento muito importante em se tratando de construção civil, especulação imobiliária e turismo. Os eventos internacionais que acontecerão por aqui nos próximos anos estão movimentando o mercado e fazendo com que idéias inovadoras e com foco no futuro saiam do papel.

Exemplo destes projetos inovadores é o Estádio Nacional de Brasília, que receberá a responsabilidade de ser o estádio mais sustentável do mundo. O projeto está sendo construído com foco em receber o Leed Platinum – nível máximo de exigência de padrões de sustentabilidade que são ditados pelo GBC (Greenbuilding Council).

Segundo coordenadores do projeto, gastos com água, ar condicionado, ventilação e iluminação irão colaborar para que o estádio se mantenha com menor custo futuramente.

O projeto sustentável não pretende trazer mais gastos para a construção do estádio, apenas 5% do orçamento total será voltado para o projeto de sustentabilidade, que também prevê que com esta iniciativa o Brasil torne-se exemplo de construção sustentável e com foco no bem estar do meio ambiente.

Preços dos imóveis tende a estabilidade

Fonte: Valor Econômico

Leigos e especialistas, mutuários, investidores e bancos: no mercado imobiliário, a dúvida é uma só. Os preços já chegaram ao limite ou ainda há espaço para novas altas? De maneira geral, começam a aparecer os primeiros sinais de estabilidade nos preços dos imóveis. Ainda são pontuais os casos de queda, mas é consenso que a vertiginosa escalada de preços dos últimos 18 meses não será mantida.

Se antes os preços mais elevados estavam restritos a bolsões de bairros nobres, como Vila Nova Conceição em São Paulo, Leblon, no Rio, e Plano Piloto, em Brasília, agora já chegam a outras localidades. Em São Paulo, há o residencial nas Perdizes, bairro que ascendeu com a classe média, sendo lançado a mais R$ 9 mil e sala comercial na Vergueiro, zona sul, a R$ 13 mil o metro quadrado. Quanto irá custar esses imóveis quando estiverem prontos, considerando-se apenas a correção do INCC?

João da Rocha Lima Jr, consultor e membro do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP defendem que o INCC, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, não reflete a realidade do setor -, mesma ponderação já feita pela Cyrela na divulgação de resultados do terceiro trimestre. "O INCC não protege inteiramente o incorporador, então, ele coloca um preço um maior para cobrir o risco de possíveis aumentos de insumo ou mão de obra durante a construção", diz Lima Jr. "O preço está alto por pressão de custos, não há especulação, nem bolha, mas claro que há exageros", diz. Segundo os incorporadores, a pressão maior vem dos preços de terrenos.

Segundo o professor da USP e fontes do setor, há muito teste no mercado imobiliário - empresas de vendas e algumas incorporadoras puxam o preço até o máximo que julgam que determinada região possa alcançar. Mas, segundo o Valor apurou, a parti do quarto trimestre de 2010 - quando houve excesso de oferta para justificar as projeções de lançamentos de companhias abertas - começaram a surgir casos de reajuste de tabelas. Construtoras perceberam queda na velocidade de vendas, um dos principais termômetros do setor devido ao preço elevado.

"Se seguíssemos o preço que as imobiliárias indicavam, estaríamos com o produto parado", diz executivo de uma empresa que lançou imóvel na Vila Olímpia a R$ 10,5 mil o m2 e a sugestão da empresa de vendas era que chegasse a R$ 13 mil. "Conheço a região e sei que aquele preço era alto demais." v A combinação quase perfeita entre aumento de renda e oferta de crédito trouxe para o mercado uma massa de compradores que ficou excluída por muito tempo. O efeito imediato foi um aumento importante da demanda. Houve muitos lançamentos entre 2007 e meados de 2008 - intervalo entre a rodada de abertura de capital e a crise financeira mundial - e, em seguida, as empresas frearam bruscamente. "Quando o mercado voltou, havia pouca oferta e os preços naturalmente subiram", diz Guilherme Vilazante, analista do Barclays Capital. "Os incorporadores ficaram animados com velocidade de vendas muito alta, tudo o que colocavam vendia rápido e a oferta voltou a crescer", afirma. Em sua opinião, a tendência é que os preços se estabilizem a partir de agora. "Em 2009 e 2010, as velocidades de vendas estavam distorcidas para cima.”

O executivo de uma das grandes companhias abertas vai à mesma direção: em sua opinião, a velocidade de vendas de 2011 vai ser menor que a do ano passado, embora ainda se mantenha em níveis altos, acima de 25% no trimestre. A companhia não baixou preços, mas também não projeta aumentos reais para o ano, somente ajuste pelo INCC. Klausner Monteiro, diretor nacional de vendas da Rossi, avalia que não houve aumento, mas um processo de recuperação dos preços nos últimos anos. "Agora, o preço vai se ajustar à oferta, e a tendência é de estabilidade." Para Cesar Worms, CEO da BN Corp (joint venture entre a construtora Bueno Netto e Bank of America na área de imóveis comerciais), os preços não vão cair, mas já chegaram no topo. "É uma questão de percepção de valor, o mercado leva cada vez menos desaforo", diz. "Nós, incorporadores, teremos que fazer uma gestão da incorporação mais eficiente". Para Worms, aumento de custos fora da curva, podem não ser absorvidos.

Um investidor imobiliário que compra imóveis na planta para vender depois de prontos desistiu do negócio recentemente. "O upside que eu poderia ter ficou todo na mão do incorporador", diz. Também parou de comprar salas comerciais. "No preço que estão lançando e o preço que eu vou receber pelo aluguel, a conta não fecha", diz. É consenso no mercado que o aluguel de escritórios pequenos não sobe na mesma proporção.

Já o diretor financeiro de uma companhia aberta vai à contramão do setor e defende que, sim, ainda há espaço para altas, principalmente nas regiões mais nobres de São Paulo. Na sua avaliação, com o aumento da renda, há uma tendência natural de as pessoas se aproximarem das regiões melhores. "Quem está na Barra Funda, vai para Perdizes e quem está em Pirituba, vai para a Barra Funda, retroalimentando o mercado", afirma ele.

A margem das empresas está subindo. Ao final de 2008, a margem líquida média das abertas era de 10%. Ao final de 2009, havia subido para 14%. No terceiro trimestre do ano passado, últimos dados disponíveis, a margem líquida do setor estava em 15%.

Espanhol negocia parte da WTorre

Fonte: Valor Econômico

O setor de construção e infraestrutura no país terão mais um concorrente espanhol ancorando o seu barco em cais brasileiro. O grupo Essentium, que fatura € 500 milhões por ano, está muito perto de fechar seu primeiro negócio no Brasil. Ontem, depois de mais de seis meses de negociações, o empresário espanhol Valentín Monje Tuñon passou o dia em reunião com Walter Torre para acertar os detalhes da aquisição de 50% da divisão de engenharia do grupo, que deve ser fechada até o fim da semana. Tuñon tem plano mais ambicioso e, segundo o Valor apurou, negocia a compra ou a sociedade em ativos do grupo Bertin no setor de infraestrutura.

Em construção e concessões, o grupo pode ser considerado um emergente. Há apenas dois anos adquiriu a empresa Constructora Hispánica, que hoje é a Assignia Infraestructuras e tem concessões em diversos países. Na América do Sul, opera parte do metrô de Caracas. Uma das grandes tacadas do grupo, que tem capital fechado e com poucas informações públicas, foi no setor de cimentos.

A parte cimenteira na Espanha foi vendida às vésperas da crise internacional, que até hoje afeta fortemente o país e que tem penalizado o setor de construção e por consequência a demanda por cimento. A empresa, entretanto, ainda atua no segmento e no ano passado comprou por € 400 milhões uma cimenteira na Turquia, além de estar investindo € 130 milhões em uma fábrica no Marrocos.

A crise mais recente na Espanha, com perda de uma série de benefícios fiscais no país e queda de receita, parece ter deixado aberto o caminho rumo ao Brasil para as espanholas que conseguiram vencer as dificuldades e buscam incrementar faturamento em outros países. Neste ano, o grupo espanhol Iberdrola adquiriu a distribuidora Elektro por US$ 2,4 bilhões. As construtoras e empresas de energia, principalmente as ligadas à area de transmissão, que haviam vendido ativos aos chineses começam a fazer o caminho de volta e no ano passado entraram agressivas em leilões de transmissão. Na construção, Enrique Bañuelos comprou as incorporadoras afetadas pela crise, já as vendeu para a PDG Realty e agora monta uma operação de real estate.

As áreas de atuação da Essentium que chega agora ao país são as mais variadas e vão da construção, passando por energia até clínicas de estética. A empresa é presidida pela filha de Valentín, Susana Monje Gutierrez, que também é tesoureira do Barcelona, um dos clubes de futebol mais tradicionais da Espanha.

Em novembro do ano passado, o jornal espanhol Expansion publicou que a empresa estava negociando a aquisição de uma construtora e de uma empresa de engenharia no Brasil. Segundo o Valor apurou, na parte de engenharia o negócio agora se concretiza com a sociedade com a WTorre. A divisão de engenharia da empresa brasileira estaria avaliada em cerca de R$ 250 milhões. Segundo fontes próximas ao negócio, WTorre e Essentium já estariam comprando, juntas, uma empresa de "facilities" (gestão de infraestrutura de edifícios), além de um novo negócio no México. As empresas devem importar vários equipamentos, que estão sem uso na Espanha.

A divisão de engenharia da WTorre é a principal prestadora de serviços da WTorre Properties e, segundo último balanço disponível da companhia, a Properties pagou R$ 125 milhões à Engenharia de janeiro a setembro do ano passado.

A construtora, hoje batizada de WTorre Engenharia, foi o berço dos negócios do grupo brasileiro. A Construtora Walter Torre Junior nasceu em 1981 com objetivo de construir galpões industriais para locação. Com experiência na construção de indústrias, centros de distribuição e prédios comerciais de alto padrão - segundo consta no site da companhia, já foram construídos mais de 5 milhões de metros quadrados - a primeira incursão da divisão de engenharia na área de infraestrutura foi a construção do Estaleiro Rio Grande, iniciada em 2007, no porto de Rio Grande (RS).

Segundo fontes do setor, naquela ocasião, a empresa se deparou com as dificuldades típicas de um projeto desse porte. Daí - além do potencial promissor desse setor no Brasil - o interesse da WTorre em buscar um sócio com experiência na área. O estaleiro foi vendido para a Engevix e a Funcef, no início de junho, por R$ 410 milhões. A WTorre e a Bertin foram procuradas pela reportagem, mas não comentaram o assunto.

Funcef investe R$ 170 milhões de reais em imóvei e negocia fundo com Petrobrás

Fonte: Folha de São Paulo

A Funcef (fundo de pensão dos funcionários da Caixa Econômica Federal), o terceiro maior do país, vai investir em mais um empreendimento imobiliário em São Paulo. O projeto, que deverá ter um investimento de R$ 170 milhões, englobará duas torres comerciais na Chácara Santo Antônio (zona sul).

"Alocamos cerca de 8% dos recursos em imóveis, o que tem dado excelente resultado. Nossa carteira de imóveis fechou o ano com R$ 3,2 bilhões", diz o presidente da Funcef, Guilherme Lacerda. Cerca de 35% dos investimentos no setor estão em 16 shopping centers.

A Funcef, que tem participação em 140 empresas e mais de 30 fundos, negociam com a Petrobras e a Petros (fundo de pensão da companhia), a criação de um FIP (Fundo de Investimento em Participações) para comprar e alugar sondas.

"Serão sete sondas, um investimento de R$ 4,6 bilhões", segundo Lacerda.

A Funcef também atua na área de reflorestamento. Negocia a fusão da Eldorado Florestal, produtora de celulose, do holding da JBS Friboi e do empresário Mário Celso Lopes, com a Florestal Brasil, de reflorestamento. Nesta, a Funcef é acionista juntamente com a Petros e o fundo Vitória Asset Management, além dos dois sócios da Eldorado Florestal.

"Há ainda uma negociação que envolve Vale Florestal, Funcef, Petros e BNDESPar, um negócio de cerca de R$ 600 milhões", afirma.

Fundos pegam carona no boom imobiliário

Fonte: Jornal do Comércio

À medida que os imóveis vêm se valorizando mais do que qualquer aplicação de renda fixa - alta de 95% no Rio de Janeiro e 79% em São Paulo nos últimos três anos, segundo o recém-criado índice Zap Imóveis, em movimento que, segundo os analistas, deve perdurar, ainda que em ritmo mais lento, o mercado financeiro cria mais produtos para os investidores que querem aplicar no setor, mas com a devida intermediação profissional.


Por meio dos Fundos Imobiliários, o investidor pode obter uma renda mensal, sem precisar desembolsar uma grande quantia para a compra de um imóvel. O rendimento obtido é isento de Imposto de Renda, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e que o investidor não detenha mais de 10% do total de cotas emitidas. O retorno desses fundos tem oscilado numa faixa de 7% a 9% ao ano.

Para o gerente nacional de Fundos Especiais da Caixa, Vitor Hugo dos Santos Pinto, o panorama para os Fundos Imobiliários é o mesmo do setor de construção. "A perspectiva é favorável para todas as áreas: residencial, logística e comercial". No ano passado, a Caixa vendeu R$ 65 milhões em títulos, pagando taxa real de 12% ao ano.

Os recursos obtidos têm sido usados para a construção da nova sede da Cedae, no Centro do Rio.

Os Fundos Imobiliários são condomínios fechados de cotas lastreadas em imóveis, que podem estar em fase de desenvolvimento ou prontos. Os fundos podem comprar um terreno e erguê-lo, revitalizá-lo, alugá-lo já pronto ou ser apenas voltado para aquisição de títulos do setor. Esses imóveis podem ser hotéis, shopping centers, edifícios comerciais, comerciais, escolas, loteamentos.

Multiplan investe em torres comerciais

Fonte: DCI

A empresa de administração de shopping centers Multiplan anunciou ontem o desenvolvimento de duas torres comerciais para locação em São Paulo. A empresa detém 100% do projeto. O investimento total estimado é de R$ 444 milhões, dos quais 21% já foram investidos. A inauguração está prevista para o segundo semestre de 2013.

As torres terão 36.500 metros quadrados e 36.900 metros quadrados de área bruta locável (ABL), alcançando 73.400 m² de ABL total. O Morumbi Corporate ficará localizado junto ao MorumbiShopping, na região sul da capital paulista. O Morumbi Corporate complementa o complexo criado em torno do MorumbiShopping, que inclui o Morumbi Office Tower, um dos primeiros edifícios comerciais da Avenida Berrini; o Centro Profissional MorumbiShopping, construído sobre a expansão do shopping center e integrado a ele; e o MorumbiBusinessCenter.

Este último tem previsão de entrega para o segundo semestre de 2011. A área bruta locável é de 10.150 m² e o projeto de arquitetura é do mesmo escritório do Morumbi Corporate, o Aflalo & Gasperini.

O investimento estimado nessa unidade é R$ 66 milhões. A entrega do projeto está prevista para novembro de deste ano.

Últimos resultados

No ano passado as vendas nos 13 shoppings centers da Multiplan, concorrente da BR Malls, somaram R$ 7,5 bilhões. Esse valor representa um crescimento de 22,4% em relação a 2009.

Considerando apenas o quarto trimestre de 2010, as vendas foram de R$ 2,4 bilhões, compondo aumento de 20,1% em comparação ao mesmo período de 2009.

Um projeto de destaque para que esse resultado fosse atingido foi o Shopping Vila Olímpia (São Paulo, capital), inaugurado em novembro de 2009. Este empreendimento apresentou crescimento de vendas de 34,5% em dezembro de 2010, no comparativo.

O Barra Shopping Sul, de Porto Alegre (RS), aberto ao público em novembro de 2008, registrou vendas anuais 19,9% maiores em seu segundo ano de operação também foi citado em comunicado.

Sem incluir as áreas adicionadas ao portfólio nos últimos 12 meses, as vendas da empresa na mesma área cresceram 14,6% em 2010, em comparação a 2009. No quarto trimestre de 2010 o crescimento foi de 13,8%. As vendas nas lojas comparáveis (em funcionamento há mais de um ano) cresceram 12,4% no ano e 12,6% no quarto trimestre. Conforme a empresa, todos os shoppings apresentaram crescimento de dois dígitos nas vendas em 2010. Nos últimos dez anos os malls da rede apresentaram um crescimento anual de vendas de 17,6%.

Como são os imóveis da moda em São Paulo

Executivos da Fernandez Mera explicam as tendências do mercado paulista e alertam: os preços podem subir mais nos bairros quase sem espaço disponível

São Paulo - Já se foi o tempo em que a única missão das imobiliárias era auxiliar as incorporadoras na hora de vender um empreendimento. Por estarem o tempo todo em contato com potenciais compradores e terem montado bases de dados a partir das informações coletadas nos plantões de vendas, hoje as imobiliárias ganharam uma enorme importância na fase de planejamento dos lançamentos. Antes de decidir qual tipo de empreendimento vai ocupar um terreno, a incorporadora consulta a imobiliária para saber que imóveis seriam absorvidos pelo mercado mais facilmente. Para descobrir quais imóveis têm sido mais procurados pelos clientes na Grande São Paulo, EXAME.com conversou com dois vice-presidentes da terceira maior imobiliária do país, a Fernandez Mera. Abaixo, Eduardo Figueira (vice-presidente de operações) e Vinicius Vieira Leite (desenvolvimento) falam sobre os imóveis que os corretores não precisam se esforçar para vender e sobre a tendência para os preços na cidade:

EXAME.com - O preço dos imóveis já chegou ao teto?

Leite - Não acho que vai continuar subindo como nos últimos dois anos. O que aconteceu é que o mercado paulista estava muito atrasado. As incorporadoras estavam construindo empreendimentos com margens de lucro injustificáveis O empresário só não mantinha o dinheiro aplicado no banco ao invés de construir porque queria manter a estrutura e os funcionários, à espera de um momento melhor na economia. Essa correção de preços já aconteceu, mas também não acho que os imóveis vão simplesmente estacionar onde estão. Existem regiões em São Paulo em que não há mais como construir. Em bairros como Perdizes ou Vila Mariana, os terrenos disponíveis estão tão caros que muitas vezes inviabilizam novos projetos. Além disso, já não há mais como conseguir autorização da prefeitura para construir em determinadas regiões. Então a oferta vai continuar muito escassa, pressionando os preços. A redução no número de lançamentos é um dos motivos que levou a Fernandez Mera a investir no mercado de usados. Vamos abrir 11 unidades de revenda de imóveis na cidade até o fim do ano para atender os clientes que hoje não conseguem lançamentos em bairros como Alto de Pinheiros ou Perdizes.

EXAME.com - Então os preços só vão subir onde há problemas de oferta a partir de agora?

Leite - Essa é uma questão que depende do crescimento da economia. Se o Brasil crescer tanto quanto se espera nos próximos 20 anos, os preços não vão ficar para trás. Muita gente já diz que os valores cobrados no país estão fora da realidade. O argumento dessas pessoas é que os preços aqui são altos mesmo quando comparados aos de Miami. Mas isso é comparar alhos com bugalhos. Não dá para montar uma relação de preços entre São Paulo ou China com cidades falidas da Europa, por exemplo. Como a demanda aqui está muito mais aquecida, o mercado tem que refletir isso.

EXAME.com - Mas devido à alta dos preços dos últimos anos, muita gente já começa a se perguntar se não há uma bolha imobiliária em formação, não?

Figueira - Eu não acredito nisso. A demanda por imóveis no Brasil é de primeira moradia. É gente que sempre sonhou em comprar uma casa e nunca teve a oportunidade. Só que agora a economia está bem, há crédito disponível nos bancos e as pessoas estão percebendo isso. Há lançamentos que a gente faz em que o estande é aberto às 7h e já tem uma enorme fila de gente que não quer perder a oportunidade de comprar um imóvel. Temos que distribuir senha para organizar as vendas. São pessoas que querem uma casa própria ou um imóvel melhor para morar. Não é como nos EUA, onde o cara tinha dez hipotecas e nenhum ativo real como garantia daquelas dívidas.

EXAME.com - Onde ainda há terrenos disponíveis em São Paulo para atender essa nova demanda que está surgindo?

Leite – A zona norte tem como barreira a serra da Cantareira e a zona sul é limitada pela represa de Guarapiranga. A região oeste da Grande São Paulo é o local onde vemos mais oportunidades. Não estou falando apenas da zona oeste da cidade, que já foi bastante explorada pelas incorporadoras. Estou me referindo a cidades como Alphaville, Tamboré, Cotia e outras. Muitas empresas se deslocaram para essas cidades devido a incentivos tributários. O movimento seguinte é o de funcionários que decidem morar por lá. Outro polo de atração de empresas tem sido a marginal Pinheiros. Para quem deseja morar em uma casa grande e não quer ficar muito distante da marginal, há imóveis com preços relativamente mais baixos nessas cidades. O próprio Rodoanel favorece esse movimento porque as pessoas que moram ou trabalham na região oeste agora podem se deslocar com mais facilidade. A necessidade de passar mais tempo no trânsito não incomoda muita gente. Até em Jundiaí, onde somos líderes de mercado, temos vendido muito para quem trabalha em São Paulo.

EXAME.com - E qual é o tipo de imóvel procurado por quem quer ficar mais próximo ao trabalho?

Leite - Em bairros como a Vila Olímpia, por exemplo, o que o mercado está comprando muito são apartamentos menores, muitas vezes de 40 metros quadrados. É um imóvel para um solteiro ou um casal sem filhos, é verdade. Mas que atende às necessidades desse comprador agregando serviços ou uma área comum mais privilegiada. Esse cara vai ter uma lavanderia do condomínio e não vai precisar de área de serviço dentro do apartamento. Vai usar um salão de festas para receber os amigos quando precisar, dispensando uma sala enorme dentro do apartamento. Vai ter uma área de lazer completa quando precisar de espaço. Tudo isso com a comodidade de ficar bem próximo do trabalho, o que é importante para quem não suporta o trânsito horroroso de São Paulo.

EXAME.com - O problema de um imóvel novo nesse bairro é que muitas vezes ele chega a custar 10.000 reais por metro quadrado, não?

Leite - Realmente foram feitos alguns lançamentos com uma faixa de preços próxima a essa. Mas, como o apartamento é muito pequeno, o preço final acaba cabendo no bolso do comprador. Muitas vezes me perguntam até onde podem ir os preços. Ninguém sabe responder isso. O que eu posso dizer é que só vão subir enquanto houver renda suficiente para arcar com os valores.

EXAME.com - Vocês lançaram a Sol Fernandez Mera para trabalhar no segmento econômico. Com o atual nível de preços em São Paulo, é possível comprar algo dentro do programa Minha Casa Minha Vida?

Figueira - Não dá para fazer isso em São Paulo, mas funciona em cidades próximas, como Suzano, Cajamar, Caieiras ou até no ABC. Para chegar ao preço que o governo estipulou como teto do programa, que será de 170.000 reais por imóvel, a incorporadora vai precisar de um terreno muito grande para que a margem baixa seja compensada pelo ganho de escala. O incorporador precisa vender seis imóveis para obter o ganho que ele teria com um voltado para a classe média alta.

Leite - Mas isso não quer dizer que os imóveis do programa sejam ruins. Se você ver a fachada de um imóvel popular construído recentemente, ele não terá mais aparência ruim como no passado. O Minha Casa Minha Vida obrigou todo mundo, inclusive nós, a aprender o que classe mais baixa quer. Ninguém mais compra aqueles prédios pintados de amarelo. O comprador de baixa renda quer uma fachada bonita, um acabamento bem-feito e uma piscina e uma churrasqueira no empreendimento. Fizemos recentemente um lançamento em Cajamar. A divulgação ocorreu em estações do metrô, onde cadastramos possíveis interessados. Mas em seguida montamos o plantão de vendas no shopping West Plaza. Era um lugar em que o cara poderia chegar com a família confortavelmente de metrô, trem ou ônibus, havia ar-condicionado e os vendedores estavam preparados para explicar como o cara teria condições de comprar um imóvel. Acho que nem os compradores esperavam um tratamento tão bom. Os resultados foram excepcionais.

EXAME.com - E o que está acontecendo na outra ponta do mercado? Quais são os imóveis que os ricos estão em busca?

Leite - Dificilmente trabalhamos com os super ricos porque eles costumam comprar imóveis de alguém já conhecido. Mas na faixa de 1 milhão a 3 milhões de reais, temos muitos clientes. O grande problema é que faltam lançamentos nessa faixa. Os bairros mais consolidados, como Higienópolis ou Perdizes, têm aquele problema de falta de espaço para novas construções. Então já estamos fazendo um trabalho junto aos incorporadores para mostrar que há oportunidades para lançamentos em bairros com terrenos disponíveis, como Vila Romana ou Vila Leopoldina.

Figueira - O problema de estoque não é só nessa faixa. Olhando para nossa meta de aumentar as vendas em 65% neste ano e para os lançamentos que teremos nos próximos meses, bate uma preocupação de não conseguirmos chegar lá por não ter produto suficiente para oferecermos aos clientes.

EXAME.com - Como está a situação no Rio?

Figueira - Montamos uma sede lá para tentarmos aproveitar as oportunidades do mercado mais valorizado do Brasil. O problema lá é a falta de espaço. O Leblon é o bairro mais caro do país porque ele é muito pequeno, não tem nem 1 km de praia ali. Praticamente todos os espaços disponíveis já foram aproveitados pelas incorporadoras. O Recreio dos Bandeirantes é o bairro que mais deve crescer no Rio, em minha opinião. A área é maior que a da Barra da Tijuca, mas ainda bem menos aproveitada, mesmo descontando a região ocupada por uma reserva ambiental. Os lançamentos vão continuar a caminhar para a zona oeste da cidade. Já no segmento econômico, o mercado imobiliário vai ter de crescer para o lado da Baixada Fluminense. Nesses locais, ainda é possível encontrar terrenos para construir imóveis de baixo valor.

EXAME.com - A Fernandez Mera decidiu expandir para Curitiba e Brasília recentemente. Por quê?

Leite - A demanda veio das incorporadoras. Vendemos lançamentos de mais de 60 empresas, como Gafisa, Brookfield e CCDI. Muitas vezes, elas nos procuraram para saber se não teríamos interesse de vender imóveis nessas cidades. O que a gente decidiu foi aproveitar essa demanda dos parceiros para crescer. É bom porque já chegamos com uma carteira de lançamentos naquelas cidades. Como estamos adotando a estratégia de nos associarmos a imobiliárias locais, não corremos o risco de errar na abordagem do consumidor. O mercado imobiliário vive uma fase sensacional, era a hora de expandirmos os negócios pelo país.

Economia brasileira já dá sinais de desaquecimento, diz Arminio Fraga

Fonte: O Globo

Arminio Fraga, ex-presidente do Banco Central (BC) e sócio da Gávea Investimentos, afirmou ontem que a economia já deu alguns sinais de desaquecimento, mas disse que ainda é cedo para dizer se a trajetória é equilibrada ou consistente. O economista defendeu ainda que o Rio de Janeiro deveria ser a capital verde do Brasil e até do mundo.

- A economia deu alguns sinais de estar desaquecendo sim. Ainda é cedo para dizer se está em uma trajetória equilibrada ou não. Penso que vai ser preciso fazer esse corte (de R$50 bilhões no orçamento federal) na íntegra, não só para regular a demanda, mas para dar espaço lá na frente para os juros caírem. Nada traz mais benefícios que a queda dos juros – disse Arminio Fraga, que participou ontem do TEDx Rio, versão carioca do evento americano TED.com, no Vivo Rio.

"Rio precisa acabar com a ocupação desordenada"

Fraga ressaltou que, pelo comportamento da inflação e da demanda interna, há necessidade de correção nos juros, no orçamento e no crédito. Para o ex-presidente do BC, a política econômica precisa ser equilibrada, pois vinha trabalhando com expansão fiscal e do crédito fortes.

- E isso colocava pressão nos juros e na inflação. A proposta do governo Dilma Rousseff nesse primeiro momento é justamente corrigir essa inversão.

Fraga disse que o Rio de Janeiro precisa vencer desafios para se tornar a capital verde do país e, quem sabe, do mundo.

- Mas para isso terá de acabar com a desocupação desordenada. Sem autoestima, perde-se a capacidade de ousadia. A educação precisa ser o foco. Vejo que há um momento positivo para o Rio se reencontrar com o sucesso – disse Fraga, lembrando que a ocupação do Estado de áreas dominadas pelo tráfico ajudou a impulsionar os preços do imóveis no Rio de Janeiro.

Lançamento de imóveis cresce 18% em São Paulo em 2010, aponta Secovi

Fonte: Folha de São Paulo

Os lançamentos de imóveis residenciais na capital paulista em 2010 totalizaram 37.304 unidades, com acréscimo de 18,1% sobre o resultado de 2009, afetado pela crise econômica mundial, segundo pesquisa do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) divulgada nesta quinta-feira.

O levantamento mostra ainda que as vendas de moradias novas (35.869) registraram um leve crescimento ante o volume contabilizado em 2009 (35.832) em quantidade. Já o VGV (Valor Geral de Vendas) fechou o ano em R$ 14,2 bilhões, com expansão de 22,5%.

Das unidades disponíveis na cidade de São Paulo, 23,2% foram comercializadas, na média do ano, o melhor desempenho do VSO (vendas sobre oferta) desde 2004, ano da modificação de metodologia da pesquisa sobre o mercado imobiliário.

A capital respondeu por 55% das vendas na região metropolitana, que engloba outros 38 municípios e atingiu a comercialização de 65,2 mil unidades, a maior registrada na série histórica.

"O mercado imobiliário na cidade de São Paulo encerrou 2010 dentro das perspectivas de vendas, em um cenário marcado pela migração de investimentos em novos lançamentos na região metropolitana e até mesmo no interior e outros estados. Essa expansão geográfica de atividades do setor se deve em parte à necessidade de novos investimentos, mas, também, às dificuldades produzidas pela legislação urbanística da capital paulista", afirma o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci.

Imóveis residenciais ganham primeiro índice de preços

Indicador da FIPE utiliza a base de dados do ZAP Imóveis e contempla seis cidades

Fonte: Exame.com

Por: Julia Wiltgen

 

São Paulo - O mercado de imóveis residenciais ganha, nesta quinta-feira (17), seu primeiro índice de evolução de preços, fruto de uma parceria entre o Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) e o ZAP Imóveis. O Fipezap mostra a evolução dos preços dos imóveis anunciados em seis cidades, a partir de uma base de dados iniciada em 2008. A intensa valorização do mercado brasileiro fica bastante clara no primeiro índice divulgado, que mostra, por exemplo, uma alta de 95% no Rio de Janeiro e 79% em São Paulo em três anos.

O índice será divulgado mensalmente, e no primeiro momento será composto pela variação dos preços dos imóveis anunciados no ZAP em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Salvador e Distrito Federal. Apenas São Paulo e Rio de Janeiro contam com bases de dados iniciadas em janeiro de 2008. Em Belo Horizonte, o índice leva em conta informações desde maio de 2009. Os índices das demais cidades são bem mais jovens, com dados iniciais em meados de 2010.

De acordo com Eduardo Zylberstajn, coordenador do projeto na FIPE, a escolha do ZAP como base de dados é um grande diferencial, garantindo a qualidade estatística do levantamento. O ZAP possui a maior base de dados de imóveis anunciados do Brasil, com uma média de 190.000 unidades por mês. No caso de São Paulo e Rio, como os dados remetem a 2008, já é possível formar uma base comparativa e histórica da evolução dos preços.

O Fipezap surge em um momento em que o mercado imobiliário brasileiro vive não só uma grande euforia, mas também o temor do surgimento de bolhas e o desejo de criar parâmetros confiáveis de aferição de preços e rentabilidade. O indicador é o primeiro voltado para o mercado imobiliário e é lançado menos de uma semana depois do Índice Geral do Mercado Imobiliário - Comercial (IGMI-C) da Fundação Getúlio Vargas, focado no mercado de imóveis comerciais.

O índice da FGV não afere preços, mas a rentabilidade dos imóveis comerciais em várias cidades brasileiras, tendo como base informações fornecidas por diversas entidades do setor. A instituição anunciou que já está em preparo um índice semelhante para o mercado residencial. Futuramente, a Caixa Econômica Federal e o IBGE também devem lançar, em parceria, um Índice de Preços de Imóveis, que levará em conta todas as capitais do país.

Valorização desacelera

O primeiro Fipezap composto mostra que a alta nos preços dos imóveis brasileiros começa a assistir a uma desaceleração. A valorização foi de 1,8% em janeiro de 2011, a menor da série histórica iniciada em setembro de 2010. Embora o indicador ainda seja jovem, o dado vai ao encontro do que já previam especialistas no setor. A maior alta ocorreu na capital fluminense (2,8%), e o único município que viu queda foi Fortaleza (-0,4%), ainda assim uma retração menor que a de 0,8% no mês anterior. A valorização de 75% em São Paulo e de 95% no Rio desde 2008 superou em muito a inflação e a taxa de juros do período - de 16% e 36% respectivamente.

O Fipezap pode ser subdividido para considerar apenas a variação de preços de determinado tipo de imóvel em uma cidade. Por exemplo, o índice de janeiro mostra que os imóveis que mais valorizaram no país foram os de dois e quatro quartos, que subiram 1,9%. No acumulado desde 2008, os preços dos apartamentos de um quarto no Rio de Janeiro viram o impressionante salto de 105%, e os de dois quartos valorizaram 95%. Em São Paulo, no mesmo período, ambos os tipos de imóveis tiveram alta de 88%.

BTG estuda ter uma participação na BR Malls

Fonte: Valor Econômico

O BTG Pactual estuda a compra de uma participação na BR Malls, líder do setor de shopping centers no Brasil em área bruta locável (ABL), segundo uma fonte a par do assunto. "O banco pode se tornar sócio da empresa. Não precisa ser necessariamente, o principal acionista", afirmou.

Procurado pelo Valor, a direção do BTG negou enfaticamente o interesse, enquanto uma fonte da GP, principal acionista da BR Malls, disse desconhecer negociações nesse sentido. "Se o BTG quer uma participação, nada o impede de ir a mercado e comprar, pois o capital da companhia é bem pulverizado em bolsa. Só não sei se isso faz sentido", disse. Ou comprar participação relevante de algum acionista individual.

Com ações no Novo Mercado da Bovespa, a BR Malls tem entre os seus principais acionistas individuais o HSBC Investments (6,87%) e Richard Paul Matheson (4,96%), presidente do conselho de administração da companhia. Ontem, a BR Malls valia R$ 6,3 bilhões na bolsa. No seu portfólio estão empreendimentos como Shopping Villa-Lobos, em São Paulo, e Fashion Mall, no Rio.

As conversas acontecem em paralelo a uma nova operação de empréstimo para a rede de eletroeletrônicos Casa & Video, que poderá dar ao BTG direitos de acionista na varejista. A ideia do BTG é fortalecer a rede e, dentro de um ano, tentar vendê-la por um valor maior do que seria obtido hoje. Uma "due dilligence" na Casa & Vídeo está sendo feita pela Ernst & Young e pelo escritório de advocacia Barbosa Müsnich Aragão.

Com participação em 38 shoppings, a BR Malls soma 1,1 milhão de metros 2 de ABL. No acumulado dos nove primeiros meses de 2010, a empresa registrou receita líquida de R$ 360,5 milhões e lucro líquido de R$ 205,8 milhões.

Se concretizar, uma participação societária na BR Malls seria a mais nova investida da área de "merchant banking" do BTG, responsável por administrar os investimentos de longo prazo do grupo. No portfólio da área estão a Mitsubishi Motors do Brasil, a Suzuki Motors do Brasil, Derivados do Brasil (postos de combustível Viabrasil), Estapar (administradora de estacionamentos), Rede DOr (hospitais) e Brazil Pharma (farmácias).

Até o momento, as farmácias concentram o principal negócio do BTG no varejo. Criada em setembro de 2009, a partir da compra das 396 lojas da Farmais, a Brazil Pharma hoje soma 660 pontos de venda em 12 Estados. Em 2010, o faturamento da empresa beirou o R$ 1 bilhão.

"A estratégia do banco foi adquirir o primeiro ou segundo maior varejista farmacêutico de outras regiões, fora do Sudeste, o mercado mais concorrido", diz uma fonte do setor.

Assim, a Brazil Pharma comprou a Farmais, a maior franquia nacional em redes de farmácias, a Rosário Distrital, líder no Centro-Oeste, a Guararapes, que era dona dos pontos da Farmácia dos Pobres e é a líder do setor em Pernambuco, e a Mais Econômica, a segunda maior da região Sul do país, depois da gaúcha Panvel.

Projeto de garagens verticais no centro de São Paulo não sai do papel

Fonte: Metrô News

Prometidas em 2009 pelo então secretário dos Transportes Alexandre de Moraes, a construção de 64 edifícios-garagem não vingou. As obras seriam feitas pela iniciativa privada, que em troca passaria a explorar as vagas de zona azul no entorno do edifício. No entanto, na primeira licitação do projeto, lançada ainda em 2009, não houve interessados. À época, as empresas do setor alegaram que os terrenos oferecidos pela prefeitura não eram viáveis para receber as garagens.

No final do ano passado, o projeto migrou da pasta dos Transportes para a do Trabalho e Desenvolvimento Econômico. Além disso, a idéia dos edifícios-garagem foi substituída por garagens subterrâneas, modelo que já existe em frente ao hospital das Clínicas e perto do parque Trianon.

O plano, agora, é lançar uma nova licitação para encontrar empresas interessadas em investir na construção de quatro garagens subterrâneas no centro: praças Ramos de Azevedo e João Mendes, Pátio do Colégio e Mercado Municipal. No total, serão 1.720 vagas.

A meta da prefeitura é construir 70 garagens embaixo da terra. O custo médio de cada uma deve chegar a R$ 50 milhões.

Imóveis comerciais temm alta de 35,5% em 2010

Fonte: DCI

O retorno de investimentos em imóveis comerciais no Brasil foi de 33,5% no ano passado, o maior desde 2000, de acordo com novo índice da BM&F Bovespa e FGV. O indicador atesta a demanda aquecida por shopping centers, hotéis e escritórios diante do crescimento da economia em 2010.

"Ainda não temos perspectiva [de bolha] no mercado de imóveis comerciais", disse o pesquisador do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getúlio Vargas, Paulo Pichetti, embora tenha reconhecido uma valorização nos últimos anos.

O diretor de Desenvolvimento e Fomento de Negócios da BM&F Bovespa, José Antonio Gragnani, destacou que o crédito imobiliário ainda é uma parcela pequena do Produto Interno Bruto (PIB) no Brasil. "Em outros países [da América Latina], o crédito imobiliário representa 14% a 17% do PIB, enquanto no Brasil equivale a perto de 4% do PIB", diz.

De acordo com o presidente da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp), José de Souza Mendonça, o novo índice apresentado deve ajudar a aumentar os investimentos de fundos de pensão em imóveis.

"Hoje os fundos de pensão podem aplicar 8% em imóveis e têm 2,8% do capital destinado a imóveis. Também podem alocar até 10% em fundos imobiliários e não possuem nem 1% da carteira nisso", afirmou Mendonça.

"Os imóveis têm uma característica de iliquidez e faltava um índice que nos desse mais informações para esses investimentos", finalizou.

Bolsa volta atenções ao mercado imobiliário

Fonte: InfoMoney

SÃO PAULO – A BM&F Bovespa tem se empenhado em estimular o investimento em produtos do chamado mercado imobiliário, tendo em vista a previsão de que ele chegue a representar até 11% do PIB (Produto Interno Bruto) em 2015, ante 4% atuais.

“A bolsa, desde 2009, tem se dedicado muito aos produtos do chamado mercado imobiliário, tanto é que construímos uma câmara consultiva com 22 pessoas, envolvendo inclusive governo, porque a gente acredita que esse mercado vai crescer muito no Brasil", afirmou o diretor de Desenvolvimento e Relações com Institucionais da BM&F Bovespa, Emílio Otranto.

Iniciativa

Otranto também é presidente do conselho do IGMI-C, o novo índice que foi lançado em parceria com a FGV (Fundação Getulio Vargas), nesta sexta-feira (11), para medir a rentabilidade de imóveis comerciais. “A bolsa tem tomado todas as iniciativas necessárias para poder apoiar o crescimento deste mercado e não poderia ficar de fora desse lançamento do índice de rentabilidade do mercado”, disse Otranto.

O índice, de acordo com ele, é destinado aos investidores de forma geral, tanto brasileiros quanto estrangeiros, que passam a ter uma referência de rentabilidade de locação e rentabilidade do capital investido em imóveis comerciais no Brasil.

“Nós iniciamos com uma amostra de dez anos e agora, trimestralmente, ele vai ser divulgado com base no trimestre anterior. Ele vai atender todos os grandes investidores em ativos mobiliários ou valores mobiliários atrelados a ativos imobiliários, como fundo imobiliário, CRIs e outras operações estruturadas de securitização”, explicou.

No segundo semestre, no entanto, está previsto o lançamento do índice voltado para imóveis residenciais, que ainda não saiu do papel, porque sua apuração é mais complexa, tendo em vista que os contratos existentes no mercado não são padronizados, ao contrário do que acontece no segmento comercial.

Setor de imóveis corporativos se aquece no Grande ABC

Fonte: Diário do Grande ABC

O aquecimento da economia em 2010 agitou o mercado imobiliário no Grande ABC não apenas com grande número de lançamentos residenciais, mas também com impulso na procura por salas comerciais e galpões industriais.

Empresas que atuam no chamado segmento corporativo relatam que seus negócios cresceram até 40% em relação a 2009, estimulados também pela inauguração do Trecho Sul do Rodoanel - em março do ano passado. Os resultados seriam ainda melhores se não houvesse escassez de alguns produtos, como por exemplo, terrenos com mais de 200 mil m² e os que têm entre 4.000 m² e 6.000 m² na região. A falta de imóveis contrasta com a realidade das últimas décadas. Embora ainda seja possível encontrar galpões abandonados no Grande ABC, essa realidade mudou bastante. Pedro Gobi, gerente de marketing de uma empresa de locação e vendas de imóveis sediada em Diadema, cita que as faixas de "vende-se' ou "aluga-se' refletem hoje mais a rotatividade natural do mercado do que o encalhe dos espaços.

E entre os municípios da região, Mauá concentra mais opções para o setor. A cidade leva algumas vantagens sobre outros municípios por ter áreas disponíveis para uso industrial e também pela proximidade de acesso ao anel viário. São Bernardo também tem terrenos, mas muitos destes são alvos de limitações de ocupação, por ficarem em áreas de manancial. "Só pode ocupar 20%", explica outro executivo do ramo, o gerente de vendas Edson Vasquez.

VALORIZAÇÃO - A chegada do Trecho Sul, no entanto, gerou forte majoração dos preços. Simone Santos, diretora de serviços corporativos de uma grande empresa do ramo, calcula que o valor de terreno em Mauá aumentou dez vezes frente ao que era antes do Rodoanel. "Sai hoje por até R$ 400 o metro quadrado, o que é considerável". Pelas suas contas, 30 meses antes, havia opções a R$ 40.

O empresário Paulo Bio, proprietário de imobiliária na cidade, no entanto, discorda. Na sua avaliação, na média, os preços dobraram ou, no máximo, quadruplicaram. Ele cita que espaços bem situados, perto das alças de acesso e que saíam por R$ 200 o metro quadrado há dois anos, agora são encontradas por R$ 800.

Projeto de locação sob medida é tendência

Dentro do segmento corporativo, duas tendências de mercado têm se fortalecido na região: a locação de galpões construídos de acordo com projeto de grandes clientes (conceito conhecido em inglês como built to suit, ou seja, construído para servir) e a montagem de escritórios com mais de 300 m² de laje.

Em relação a esse último nicho, Simone Santos cita que, até o ano passado, praticamente o que havia no Grande ABC eram escritórios feitos com divisões de 30 a 50 m². "Agora, por causa da demanda, há construtoras e incorporadoras entrando nesse mercado (para oferecer salas mais amplas). Temos clientes que estão em prédios obsoletos e que precisam de salas de 2.000 m²".

Outra tendência em ascensão, o built to suit, são galpões construídos para atender demandas específicas das empresas interessadas em alugar os espaços e que se destinam à locação por prazo extenso (normalmente, mais de dez anos).

Paulo Bio cita que sua imobiliária firmou recentemente contratos desse tipo com grandes indústrias do ramo automotivo. Ele explica que, nesse conceito, é feita parceria com um locador investidor, dono do terreno, e sua empresa desenvolve o projeto, junto com consultorias especializadas.

Valorização de unidades em 11 anos atinge 737%

Os imóveis comerciais registraram supervalorização no Brasil de 737,9% nos últimos 11 anos. Na ponta do lápis, uma sala comercial que custava R$ 80 mil em 2000, passou a valer R$ 670,3 mil no fim de 2010.

A variação foi revelada pelo IGMI-C (Índice Geral do Mercado Imobiliário - Comercial). O indicador foi lançado na sexta-feira pelo Ibre/FGV (Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas) em parceria com a BM&F Bovespa (Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros de São Paulo).

O IGMI-C é calculado com base em informações de investidores e empresas ligadas ao mercado imobiliário.

2010 - O ano passado teve a maior valorização dos imóveis comerciais da série histórica iniciada em 2000. De acordo com o Ibre/FGV, o retorno total dessas unidades avançou 33,5% no último trimestre de 2010, em comparação com o mesmo período do ano anterior.

Santos vive onde de empreendimentos corporativos classe A

Fonte: Valor Econômico

Depois do boom do mercado imobiliário residencial, Santos vive agora sua primeira onda de empreendimentos corporativos classe A. Grandes construtoras do país têm apostado no potencial atrativo da cidade, de olho na vasta cadeia de fornecedores da Petrobras - que também está para iniciar a construção de sua sede, nas proximidades do porto. Desde 2008 houve aumento de 250% no número de empreendimentos desse tipo aprovados pela prefeitura e, atualmente, 14 aguardam autorização.

Três dos maiores lançamentos foram feitos no fim de 2010 e estão praticamente com todas as unidades vendidas. Da área próxima ao cais à praia, o metro quadrado desses imóveis varia a partir R$ 6,5 mil. "As vendas estão acontecendo de forma rápida, à procura é grande e é um preço praticamente similar ao de São Paulo. A tendência é aumentar (o custo do metro quadrado)", diz a diretora de Marketing da Abyara, Paola Alambert.

Em 2010 a empresa lançou três edifícios comerciais na cidade litorânea e diz que vem mais por aí. Paola conta que há dois anos, quando a Abyara estava em busca de um escritório próprio na cidade, não encontrou uma variedade de prédios que conseguissem atender uma empresa de grande porte. Acabou por se instalar no único de alto padrão disponível, um edifício na Avenida Ana Costa construído em 2009 para abrigar os negócios do armador MSC.

"A maioria são empresas que têm alguma relação com o pólo de óleo e gás. Qualquer companhia que forneça algum tipo de serviço para a Petrobras vai querer estar em Santos. Aí vêm toda outra cadeia, como advogados", afirma Paola.

Na última década, 16 empresas ligadas à exploração de petróleo e gás natural e à atividade de apoio à extração se instalaram na cidade, incluindo multinacionais estrangeiras.

"A vocação de Santos é prestação de serviços, é o setor mais forte da cidade e que sempre esteve associado ao porto e ao turismo. Com a chegada das empresas e negócios ligados ao pré-sal essa vocação natural se expandiu agora num novo e promissor mercado", afirma o prefeito João Paulo Tavares Papa (PMDB). O setor de serviços é responsável por pouco mais de 70% do PIB municipal, que em 2008 (último dado disponível), foi de R$ 24,6 bilhões, aumento de quase 25% sobre 2007. É o sétimo do Estado e 18º do país.

A Cyrela Brazil Realty lançou em dezembro seu primeiro negócio na cidade, o Wave Offices. O prédio ficará a 300 metros da sede da Petrobras, no bairro do Valongo, com valor geral de vendas (VGV) de R$ 70 milhões. São 201 unidades com áreas que variam de 42 a 66 m2, além de junções e unidades duplex na cobertura.

"Tivemos compradores de uma sala até de todo o andar", explica o diretor comercial da Cyrela, Gilson Hochman. Ele considera "espetacular" o índice de vendas desde o lançamento: mais de 80%, com contrato assinado e o primeiro depósito feito. O condomínio terá serviços da Facilities Office para soluções do dia-a-dia dos usuários que vão desde a gestão e conservação patrimonial até a organização de reuniões e eventos.

Hoje, a construtora tem uma equipe trabalhando especificamente para buscar negócios na Baixada Santista. "Estamos prospectando oportunidades. Nossa empresa felizmente é muito líquida, não temos limitadores para bons negócios", disse, sobre o volume disponível para investir.

A Odebrecht Realizações Imobiliárias também inaugurou recentemente a comercialização do The Blue Officemall, multiuso de alto padrão com VGV de R$ 150 milhões. As plantas variam de 42 a 1.580 m2. Todas as 58 lojas do shopping foram vendidas e 82% das 481 salas comerciais já têm proprietário. O metro quadrado das salas está em R$ 6,7 mil; das lojas, em R$ 11,5 mil.

"Tínhamos uma expectativa muito grande do projeto antes do lançamento e as nossas previsões acabaram por se concretizar", diz o diretor de contrato para Santos, Marcello Arduin.

Em ambos os casos, a maior parte dos compradores foi o próprio santista. "A maioria dos compradores é formada por profissionais liberais. Tivemos alguns investidores e empresas um pouco maiores que buscaram a junção das salas", diz Arduin. Hochman, da Cyrela, também encontrou o mesmo perfil. Segundo ele, 70% dos compradores são de Santos.

De acordo com o prefeito Papa, o santista tem níveis elevados de poupança. Os últimos dados do Banco Central mostram que os depósitos em poupança da população em novembro era de R$ 2,809 bilhões, equivalente a R$ 6.692 per capita - maior que o da cidade de São Paulo (R$ 4.715) e da Baixada Santista (R$ 3.087). Além disso, as operações de crédito de Santos somaram R$ 6, 168 bilhões em novembro. "Com o poder aquisitivo elevado, a população se sente encorajada a fazer financiamentos", explica o consultor financeiro e tributário, Rodolfo Amaral. As incorporadoras continuam em busca de áreas na cidade, mas os terrenos estão praticamente esgotados.

Veja aqui a entrevista com Joelmir Beting falando sobre o futuro de Santos.

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Não há bolha imobiliária no Brasil, diz Abecip

Por: Giuliana Vallone

O Brasil não está passando por uma bolha imobiliária, afirma Luiz Antonio França, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). De acordo com ele, o aumento nos preços dos imóveis visto nos últimos anos não é artificial e tem sido acompanhado por um aumento da massa salarial.

"Não há bolha. Não estamos vendo um deslocamento dos preços dos imóveis de outros ativos da sociedade", disse, em entrevista em São Paulo. Segundo ele, nos últimos dez anos, o preço dos imóveis acompanhou a curva no INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).

Além disso, de acordo com ele, a massa salarial crescente, com o aumento do emprego e da renda no país, aumenta a capacidade de pagamento da população.

França ressaltou ainda que não há um movimento de especulação com os preços dos imóveis. "Não há pessoas comprando imóveis esperando uma valorização dos preços para revendê-los."

Em 2010, enquanto os valores financiados com recursos da poupança cresceram 65%, para R$ 56,2 bilhões, o número de unidades financiadas subiu apenas 39%, para 421,4 mil. Os dados, segundo França, apontam uma valorização de preços.

Além disso, o valor médio do financiamento no ano passado subiu 18,8%, para R$ 133 mil, enquanto o percentual do financiamento em relação ao valor do imóvel subiu de 61,1%, em 2009, para 62%.

Neste ano, no entanto, a Abecip espera uma estabilização no nível de preços dos imóveis. "As correções nos preços já foram feitas, e agora não deve mais haver alta. O preço atual é o justo para o momento", disse o presidente da entidade.

O setor defende que os preços dos imóveis ficaram "represados" durante anos e, com o aumento da demanda, acabaram subindo mais que a inflação. Só no ano passado, o metro quadrado médio dos lançamentos na cidade de São Paulo teve alta de cerca de 30%, segundo informações da empresa de pesquisas imobiliárias Geoimovel.

RECURSOS

O presidente da Abecip voltou a citar o problema de escassez de recursos que o setor deve enfrentar nos próximos anos. De acordo com dados da entidade, até 2013 os bancos devem começar a ter dificuldades para fazer empréstimos com os recursos da poupança.

"O saldo da poupança está crescendo 18% ao ano, enquanto a demanda cresce 51%. Então uma hora você vai ter mais demanda que recursos", disse França.

No ano passado, a poupança fechou dezembro com saldo de R$ 299,9 bilhões.

De acordo com o presidente da Abecip, a entidade discute com o governo novas formas de financiar o setor, como securitização, captação de longo prazo e os chamados covered bonds --títulos emitidos por bancos sobre a carteira de crédito, mas que possuem proteção para o investidor em caso de quebra da instituição financeira.

Ele afirmou ainda que o governo e o setor estudam benefícios fiscais para impedir o encarecimento dos financiamentos com recursos vindos de outras fontes, que não a poupança. Uma dessas medidas seria a dedutibilidade dos juros pagos nos empréstimos do Imposto de Renda.

A Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio) espera uma procura maior por consórcios de imóveis nos próximos anos, impulsionada pela falta de recursos para o financiamento da casa própria com o dinheiro da poupança. Em 2010, a venda de novas cotas de consórcio imobiliário cresceu 8,8% sobre 2009.

Foram vendidas 223,6 mi cotas de consórcio de imóveis no ano passado, quando o total de participantes nessa modalidade chegou a 580 mil.