Novo índice afere rentabilidade dos imóveis comerciais

Indicador dá transparência ao mercado, mas ainda não é capaz de prevenir bolhas

Fonte: Exame.com
Por: Julia Wiltgen

São Paulo - A Fundação Getúlio Vargas (FGV) e a BM&FBovespa lançaram, nesta sexta-feira, o tão aguardado Índice Geral do Mercado Imobiliário - Comercial (IGMI-C), o primeiro indicador a aferir a rentabilidade dos imóveis comerciais por todo o Brasil. Divulgado a cada três meses, o IGMI-C vai dar mais transparência ao setor, servindo como referência para a formação de preços de compra, venda e aluguel de imóveis comerciais. O índice do primeiro trimestre de 2011 será divulgado em abril.

O mercado imobiliário recebeu o anúncio com grande alarde. Um dos motivos é a possibilidade de o índice ajudar a identificar possíveis bolhas no mercado brasileiro. Mas em entrevista coletiva a jornalistas nesta sexta-feira, o pesquisador da FGV Paulo Picchetti explicou que essa identificação só poderá ser feita com precisão se e quando a primeira bolha brasileira acontecer. Como desde o início da série histórica do índice em 2000 ainda não houve uma bolha, não se conhecem os padrões de comportamento da rentabilidade durante esse tipo de situação.

Mesmo assim, o índice será útil até para os pequenos investidores, que poderão saber se os imóveis ou regiões desejados têm uma rentabilidade acima ou abaixo da média do mercado. “Até quem investe em fundos imobiliários lastreados em imóveis comerciais terá mais segurança, pois agora existe um parâmetro para saber se o mercado é mesmo rentável”, exemplifica Marcelo Prata, CEO da consultoria de crédito imobiliário Canal do Crédito.

Os fundos de pensão também estão otimistas com a novidade, que deve beneficiar seus cotistas. De acordo com José de Souza Mendonça, presidente da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (ABRAPP), o atual investimento médio dos fundos de pensão em imóveis ou fundos imobiliários não chega nem a 3% do patrimônio total. A lei, no entanto, permite que esses fundos apliquem até 8% de seus recursos em imóveis e 10% em fundos imobiliários.

“Nós esperamos que, com o índice, seja possível elevar essa média”, diz Mendonça. Mais recursos aplicados em imóveis permitirão uma turbinada nos ganhos dos fundos de pensão, já que atualmente a maior parte de seu capital é direcionada à renda fixa. “Para os fundos de previdência fechados, a segurança do investimento vem em primeiro lugar, pois é preciso um retorno certo para a aposentadoria dos cotistas. O novo indicador nos permite ter uma verdadeira noção da rentabilidade dos imóveis”, completa o presidente da ABRAPP.

Por ora, o índice será usado apenas como referência do mercado de imóveis comerciais. Futuramente, no entanto, é possível que o IGMI-C passe a ser negociado no mercado futuro, no mercado de balcão ou mesmo por meio de ETFs, fundos compostos pelos ativos de um determinado índice e negociados em bolsa como se fossem ações. “O mercado vai se familiarizar com o novo índice, e alguns produtos desse tipo certamente surgirão com o tempo”, disse na coletiva José Antonio Gragnani, diretor executivo de Desenvolvimento e Fomento de Negócios da BM&FBovespa.

Medo da indexação

Um dos temores em relação a um índice como o IGMI-C é a possibilidade de ele se tornar um indexador de contratos. O professor Paulo Picchetti, alertou que, na realidade, o indicador serve como reflexo das tendências do mercado. “Nós esperamos que o índice não seja usado para que os proprietários corrijam o valor de seus imóveis”, disse o pesquisador aos jornalistas.

O IGMI-C será divulgado a cada três meses e indicará a rentabilidade do mercado imobiliário brasileiro naquele período. Para elaborá-lo, a FGV recolheu dados de imóveis de quase todos os estados da federação junto a instituições ligadas ao mercado, como entidades de classe, consultores, administradores e gestores de carteiras imobiliárias, incorporadoras, entre outras. A série histórica começa em 2000, com 80 imóveis, mas no último trimestre de 2010 já conta com 190 imóveis.

A maioria dos imóveis usados no cálculo do índice é de escritórios comerciais (cerca de 50% do total) e de shopping centers (cerca de 25% do total). Os demais 25% são compostos por hotéis, galpões, garagens, entre outros. Os estados que mais concentram imóveis da amostra são Rio de Janeiro (26%) e São Paulo (37%), mas Bahia e Distrito Federal também estão bem representados.

A maior concentração de imóveis no eixo Rio-São Paulo permitiu, inclusive, o cálculo de sub-índices que refletem os mercados de suas capitais. Conforme a base de dados for aumentando, será possível criar sub-índices ainda mais refinados, que reflitam a situação de outros municípios e até de regiões dentro dessas cidades.

O IGMI-C indica a evolução da rentabilidade nominal dos imóveis comerciais. Ou seja, não há correção por qualquer outro índice. O retorno total dos imóveis no quarto trimestre de 2010 cresceu 33,5% em relação ao quarto trimestre de 2009, por exemplo, a maior variação da série histórica quando se compara um trimestre com o mesmo do ano anterior.

Próximos indicadores

O IGMI-C foi apenas o primeiro índice do mercado imobiliário brasileiro. A FGV já prepara um indicador semelhante para o mercado residencial que ainda não tem previsão de lançamento, mas certamente não será este ano. Segundo reportagem publicada no jornal “Folha de São Paulo” nesta sexta-feira, a preocupação com a formação de uma bolha imobiliária também levou o governo a acelerar a criação de um Índice de Preços de Imóveis. Para isso será criada uma parceria entre a Caixa e o IBGE, por meio de um decreto a ser assinado pela presidente Dilma Rousseff.