Por Eduardo Tavares
Revista Exame
O ano de 2010 começa com grande expectativa com relação ao mercado imobiliário no Brasil. Graças à recuperação da economia e a programas de incentivo à compra de imóveis para a baixa renda, como o "Minha Casa, Minha Vida", o setor reaqueceu e terminou o ano passado como um dos mais movimentados da economia. A seu favor, há ainda a perspectiva de valorização de empreendimentos e terrenos graças aos impactos dos importantes eventos esportivos que o país vai sediar nos próximos anos.
Não há dúvida que esse seja um bom momento para pensar em comprar imóveis, seja para morar ou para obter algum lucro com a valorização. Entretanto, sempre que o assunto entra em pauta, traz consigo dúvidas sobre a melhor forma de investir. A resposta não é simples, já que envolve diversas variáveis, algumas delas "intangíveis", como dizem alguns especialistas. Entretanto, mesmo que o problema não seja puramente numérico, é possível tomar uma boa decisão desde que se esteja disposto a correr atrás de informações.
Para Alexandre Melão, sócio da Drive Planejamento Imobiliário, quando se fala em comprar um apartamento ainda na planta, por exemplo, um bom trabalho de pesquisa pode significar lucro para o investidor. Logo de saída, ao entrar em um financiamento com essa característica, já se tem a perspectiva de uma valorização que vai de 20% a 30% entre o início das obras e a entrega do imóvel (em média, um período de 25 a 30 meses).
Comprar e alugar
Mesmo diante dessa valorização, caso o investidor tenha interesse em comprar um imóvel para alugá-lo, pode ser mais vantajoso optar por um já construído. O primeiro ponto a ser considerado ao entrar numa operação como essa é o que se paga pelo financiamento. Ademar Larini, presidente da Credipronto, uma joint venture entre a Lopes e o Itaú Unibanco, explica que, ao tomar uma decisão, é preciso comparar o aluguel com tudo o que está embutido em uma parcela de financiamento. "Há quatro componentes: a amortização do principal (a compra do imóvel propriamente), as despesas com juros, o seguro e as demais tarifas", diz.
Tomemos como exemplo a compra de um imóvel de 66 metros quadrados já pronto, na zona oeste de São Paulo, avaliado em 220.000 reais. Dando uma entrada de 30% (aproximadamente 60.000 reais) e financiando o restante em 30 anos, o comprador deve pagar uma taxa efetiva prefixada de 10,5% ao ano. O valor das parcelas deve ser de aproximadamente 1.750 reais: 1.255 reais de juros, 417 reais de amortização, 53 reais de seguros e 25 reais de outras taxas.
Agora suponhamos que, depois de iniciar o financiamento desse mesmo imóvel, o dono resolva alugá-lo. Segundo informações da imobiliária Lello Imóveis, especialista em aluguéis, é possível cobrar cerca de 21 reais por metro quadrado nessa região - ou 1.400 reais mensais. Esse valor, portanto, é suficiente para o proprietário pagar os juros para o banco, o seguro e as taxas mensais, que somam 1.333 reais, mas a maior parte do valor do principal de 417 reais terá de sair mesmo do bolso de seu bolso.
Logo, o comprador só terá vantagem com esse negócio caso a valorização do imóvel nos próximos anos seja superior à remuneração que ele teria investindo o dinheiro da entrada em um fundo de renda fixa, que apresenta baixo risco. Como esses fundos têm pagado uma remuneração líquida (já descontados os impostos e a taxa de administração) de cerca de 8% ao ano, o comprador ganharia 4.800 reais ao deixar aplicado os 60.000 reais que possui. Caso o imóvel de 220.000 reais tiver uma valorização superior a 2,2% ao ano, já será vantajoso deixar de ganhar 4.800 reais no fundo para comprá-lo.
Caso o comprador já possua os 220.000 reais no banco e não precise tomar o financiamento, a compra fica ainda mais vantajosa. Em um ano, o aluguel terá rendido 16.800 reais - contra 17.600 reais no fundo de renda fixa. Essa conta passa a ser favorável à compra com uma valorização anual de apenas 0,4% do imóvel escolhido.
Onde comprar
Para os especialistas, esse é um momento de expectativa de valorização dos imóveis, mas é necessário escolher bem a região onde será feito o investimento. Para Alexandre Melão, da Drive, como a cidade começa a se preparar para a Copa de 2014, sediada pelo Brasil, é hora de ficar atento às áreas da cidade que serão beneficiadas. O evento traz consigo a preocupação com uma série de melhorias na infraestrutura de transportes e no planejamento urbanístico. "Se tem, por exemplo, o anúncio de um projeto de expansão do metrô, a perspectiva de valorização dos imóveis nas imediações é de 10% a 20%", afirma. Quando a benfeitoria é entregue, esses números ficam ainda maiores.
Melão acredita especialmente em um movimento de valorização nas regiões oeste e sul da cidade de São Paulo, no eixo da "onda de melhorias" visando o evento esportivo. "Há muita possibilidade de crescimento no valor de imóveis entre as regiões do Jaguaré, Butantã e Morumbi, passando pela Vila Sônia", estima. Outras regiões que devem ser privilegiadas são a do eixo entre a rodovia Raposo Tavares e o município de Cotia, com a integração promovida pelo Rodoanel.
Todos esses bairros estão próximos do estádio do Morumbi, que, até o momento, permanece como o escolhido para abrigar os jogos da Copa na cidade. A região será beneficiada, entre outras obras, pela inauguração da linha amarela do metrô e de uma via paralela à avenida do Morumbi. As duas obras prometem reduzir os problemas de deslocamento na região.
Quais os riscos
Para Roseli Hernandes, gerente geral da Lello Imóveis, essa estratégia só é interessante porque o mercado está aquecido para a locação - o que diminui o risco de o imóvel ficar parado sem gerar a receita do aluguel. Entretanto, ela alerta que, antes de qualquer decisão, o investidor deve conhecer algumas das características do mercado de locação na região. "Se o valor do condomínio é alto, por exemplo, fica difícil alugar. Além disso, o tamanho do apartamento interfere. Geralmente os menores, como os de 65 metros quadrados, são os mais procurados", diz.
A gerente da Lello lembra ainda que, se o objetivo é investir, e não morar, pode ser mais vantajoso comprar um imóvel já construído. Embora o investidor perca o salto de valorização próprio das aquisições "na planta", essa operação permite um retorno imediato. "Há também o fato de que, com um imóvel usado, o comprador tem maior poder de barganha e dificilmente sofrerá com surpresas desagradáveis".
Outro ponto a favor da estratégia é a maior segurança trazida pelo locador com a nova lei do inquilinato, em vigor desde 25 de janeiro de 2010. Com as mudanças, o processo de retomada do apartamento no caso de um locatário inadimplente tornou-se um processo mais ágil. Além disso, o locador pode conseguir uma indenização se for o caso. Há, contudo, a possibilidade de que as novas condições impliquem em uma queda no valor da locação, devido à maior oferta. "Com essa nova realidade, mais de 2.000 imóveis em 'stand by' devem voltar ao mercado", diz Alexandre Melão, da Drive.
O ano de 2010 começa com grande expectativa com relação ao mercado imobiliário no Brasil. Graças à recuperação da economia e a programas de incentivo à compra de imóveis para a baixa renda, como o "Minha Casa, Minha Vida", o setor reaqueceu e terminou o ano passado como um dos mais movimentados da economia. A seu favor, há ainda a perspectiva de valorização de empreendimentos e terrenos graças aos impactos dos importantes eventos esportivos que o país vai sediar nos próximos anos.
Não há dúvida que esse seja um bom momento para pensar em comprar imóveis, seja para morar ou para obter algum lucro com a valorização. Entretanto, sempre que o assunto entra em pauta, traz consigo dúvidas sobre a melhor forma de investir. A resposta não é simples, já que envolve diversas variáveis, algumas delas "intangíveis", como dizem alguns especialistas. Entretanto, mesmo que o problema não seja puramente numérico, é possível tomar uma boa decisão desde que se esteja disposto a correr atrás de informações.
Para Alexandre Melão, sócio da Drive Planejamento Imobiliário, quando se fala em comprar um apartamento ainda na planta, por exemplo, um bom trabalho de pesquisa pode significar lucro para o investidor. Logo de saída, ao entrar em um financiamento com essa característica, já se tem a perspectiva de uma valorização que vai de 20% a 30% entre o início das obras e a entrega do imóvel (em média, um período de 25 a 30 meses).
Comprar e alugar
Mesmo diante dessa valorização, caso o investidor tenha interesse em comprar um imóvel para alugá-lo, pode ser mais vantajoso optar por um já construído. O primeiro ponto a ser considerado ao entrar numa operação como essa é o que se paga pelo financiamento. Ademar Larini, presidente da Credipronto, uma joint venture entre a Lopes e o Itaú Unibanco, explica que, ao tomar uma decisão, é preciso comparar o aluguel com tudo o que está embutido em uma parcela de financiamento. "Há quatro componentes: a amortização do principal (a compra do imóvel propriamente), as despesas com juros, o seguro e as demais tarifas", diz.
Tomemos como exemplo a compra de um imóvel de 66 metros quadrados já pronto, na zona oeste de São Paulo, avaliado em 220.000 reais. Dando uma entrada de 30% (aproximadamente 60.000 reais) e financiando o restante em 30 anos, o comprador deve pagar uma taxa efetiva prefixada de 10,5% ao ano. O valor das parcelas deve ser de aproximadamente 1.750 reais: 1.255 reais de juros, 417 reais de amortização, 53 reais de seguros e 25 reais de outras taxas.
Agora suponhamos que, depois de iniciar o financiamento desse mesmo imóvel, o dono resolva alugá-lo. Segundo informações da imobiliária Lello Imóveis, especialista em aluguéis, é possível cobrar cerca de 21 reais por metro quadrado nessa região - ou 1.400 reais mensais. Esse valor, portanto, é suficiente para o proprietário pagar os juros para o banco, o seguro e as taxas mensais, que somam 1.333 reais, mas a maior parte do valor do principal de 417 reais terá de sair mesmo do bolso de seu bolso.
Logo, o comprador só terá vantagem com esse negócio caso a valorização do imóvel nos próximos anos seja superior à remuneração que ele teria investindo o dinheiro da entrada em um fundo de renda fixa, que apresenta baixo risco. Como esses fundos têm pagado uma remuneração líquida (já descontados os impostos e a taxa de administração) de cerca de 8% ao ano, o comprador ganharia 4.800 reais ao deixar aplicado os 60.000 reais que possui. Caso o imóvel de 220.000 reais tiver uma valorização superior a 2,2% ao ano, já será vantajoso deixar de ganhar 4.800 reais no fundo para comprá-lo.
Caso o comprador já possua os 220.000 reais no banco e não precise tomar o financiamento, a compra fica ainda mais vantajosa. Em um ano, o aluguel terá rendido 16.800 reais - contra 17.600 reais no fundo de renda fixa. Essa conta passa a ser favorável à compra com uma valorização anual de apenas 0,4% do imóvel escolhido.
Onde comprar
Para os especialistas, esse é um momento de expectativa de valorização dos imóveis, mas é necessário escolher bem a região onde será feito o investimento. Para Alexandre Melão, da Drive, como a cidade começa a se preparar para a Copa de 2014, sediada pelo Brasil, é hora de ficar atento às áreas da cidade que serão beneficiadas. O evento traz consigo a preocupação com uma série de melhorias na infraestrutura de transportes e no planejamento urbanístico. "Se tem, por exemplo, o anúncio de um projeto de expansão do metrô, a perspectiva de valorização dos imóveis nas imediações é de 10% a 20%", afirma. Quando a benfeitoria é entregue, esses números ficam ainda maiores.
Melão acredita especialmente em um movimento de valorização nas regiões oeste e sul da cidade de São Paulo, no eixo da "onda de melhorias" visando o evento esportivo. "Há muita possibilidade de crescimento no valor de imóveis entre as regiões do Jaguaré, Butantã e Morumbi, passando pela Vila Sônia", estima. Outras regiões que devem ser privilegiadas são a do eixo entre a rodovia Raposo Tavares e o município de Cotia, com a integração promovida pelo Rodoanel.
Todos esses bairros estão próximos do estádio do Morumbi, que, até o momento, permanece como o escolhido para abrigar os jogos da Copa na cidade. A região será beneficiada, entre outras obras, pela inauguração da linha amarela do metrô e de uma via paralela à avenida do Morumbi. As duas obras prometem reduzir os problemas de deslocamento na região.
Quais os riscos
Para Roseli Hernandes, gerente geral da Lello Imóveis, essa estratégia só é interessante porque o mercado está aquecido para a locação - o que diminui o risco de o imóvel ficar parado sem gerar a receita do aluguel. Entretanto, ela alerta que, antes de qualquer decisão, o investidor deve conhecer algumas das características do mercado de locação na região. "Se o valor do condomínio é alto, por exemplo, fica difícil alugar. Além disso, o tamanho do apartamento interfere. Geralmente os menores, como os de 65 metros quadrados, são os mais procurados", diz.
A gerente da Lello lembra ainda que, se o objetivo é investir, e não morar, pode ser mais vantajoso comprar um imóvel já construído. Embora o investidor perca o salto de valorização próprio das aquisições "na planta", essa operação permite um retorno imediato. "Há também o fato de que, com um imóvel usado, o comprador tem maior poder de barganha e dificilmente sofrerá com surpresas desagradáveis".
Outro ponto a favor da estratégia é a maior segurança trazida pelo locador com a nova lei do inquilinato, em vigor desde 25 de janeiro de 2010. Com as mudanças, o processo de retomada do apartamento no caso de um locatário inadimplente tornou-se um processo mais ágil. Além disso, o locador pode conseguir uma indenização se for o caso. Há, contudo, a possibilidade de que as novas condições impliquem em uma queda no valor da locação, devido à maior oferta. "Com essa nova realidade, mais de 2.000 imóveis em 'stand by' devem voltar ao mercado", diz Alexandre Melão, da Drive.
OBSERVAÇÕES
A Zona Sul de São Paulo tem sido o centro das atenções no que diz respeito aos investimentos imobiliários. Diversas opções de empreendimentos foram lançadas no ano passado e continuarão a ser lançadas este ano. Tudo isso graças aos diversos investimentos que tem sido realizados na região tais como, metrô, copa do mundo, revitalização de vias, obras de infraestrturura, etc.
Se você está interessado em investir em algum imóvel nesta região posso afirmar que o momento é agora. Não deixe de aproveitar a oportunidade que se mostra a sua frente.
Tenho a disposição diversos empreendimentos imobiliários nesta região. Entre em contato comigo para que eu possa lhe oferecer uma oportunidade de acordo com o seu perfil de investimento.
Um grande abraço!
OLIMPIO - O seu Consultor Imobiliário
Contatos (11) 9536-4198
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