Por Jennifer Gonzalez
A nova Lei do Inquilinato, que entra em vigor nesta segunda-feira, 25/01/10, muda as relações entre locador, inquilino e fiador, e em especial de imóveis residenciais. As novas regras, instituídas por meio da lei nº 12.112 e aprovadas pelo presidente Lula (com exceção de sete itens vetados), vão tornar o despejo do inquilino mais rápido, entre outras consequências, quando houver inadimplência.
"Houve uma simplificação do processo judicial. O tempo médio para tirar um locatário era de 12 a 14 meses. Com as mudanças, esse processo vai cair para cerca de seis", estima o diretor de legislação do inquilinato do Sindicato da Habitação (Secovi), Jacques Bushatsky.
Segundo ele, não apenas o locador terá menos prejuízos financeiros com o inquilino inadimplente. "O fiador também se beneficiará, pois terá de pagar um número menor de meses atrasados quando o locatário for despejado." O advogado tributarista Guilherme Lessa Vergueiro, porém, não acredita que o processo se tornará mais ágil automaticamente. "A ação de despejo continua dependendo do judiciário. O prazo de desocupação do imóvel é de 30 dias, mas o mandado costuma levar seis meses para ser expedido pelo juiz."
Ainda pela nova lei, o locador vai poder entrar com a ação de despejo contra o inquilino e o fiador simultaneamente. Até então, ela era expedida contra o inquilino primeiro e, só quando este perdia o processo, era enviada ao fiador. "A ação já entra com as duas partes, o que apressa o recebimento dos alugueis devidos", diz Bushatsky. "Na prática, o fiador fica sabendo da ação desde o início. No passado, muitas vezes, ele só descobria a inadimplência do inquilino depois do despejo."
Para o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, João Teodoro, um dos principais resultados da simplificação do processo contra inadimplência será o retorno de boa parte dos 2,7 milhões de imóveis fechados ao mercado de locação. "A maior parte deles é residencial, e uma maior oferta trará redução nos valores dos alugueis", opina.
Outra novidade para o fiador será uma maior autonomia no caso de precisar se desonerar de suas obrigações. "Se ele tiver um problema financeiro, comunicará formalmente sua decisão ao proprietário e ao inquilino e, trinta dias depois, estará livre do contrato. O inquilino, por sua vez, terá o mesmo prazo para indicar um novo fiador", explica Teodoro.
No caso de imóveis comerciais, alguns itens são apontados com destaque pelos entrevistados. "Se ocorrer de um locador aumentar o valor e o inquilino pedir uma revisão desse acréscimo, agora essa ação revisional incluirá uma avaliação do valor do imóvel pelo juiz, segundo dados do mercado, e a fixação um valor provisório de aluguel até a sentença", informa o advogado Vergueiro.
Além disso, a ação terá menos etapas. Numa ação, incluem-se a citação do processo, contestação, réplica, produção de provas das partes envolvidas, perícia e julgamento. "Agora, numa ação sumária, elas serão feitas de modo conjunto. A prova é feita com a perícia, e a réplica junto com a produção de provas", acrescenta.
Tudo continua como antes, no entanto, na parte da locação quando há mudança societária em uma empresa. Lula vetou o projeto de lei que havia sido aprovado no Senado, no qual, em caso de mudança de sócios, o contrato de locação teria de ser modificado. "Mudam os sócios, mas o contrato permanece o mesmo. A interpretação é que o locador tem uma relação formal com a empresa e não com os sócios", explica Vergueiro.
"Quem vai continuar alugando é a empresa, por isso não há necessidade de alterar o contrato. Se uma empresa grande vendesse 5% do seu capital, a mudança do artigo implicaria na alteração dos contratos de locação que ela possui, incluindo depósitos, filiais e sede", diz.
OBSERVAÇÕES
Com estas mudanças o investidor que possui imóveis com a finalidade de locação terá muito mais segurança no momento da realização de um contrato de locação e muito menos burocracia na necessidade de retomada de posse.
Se você é um investidor que está buscando aumentar o seu portfólio de produtos para locação não perca a oportundiade de entrar em contato comigo em uma das opções abaixo. Eu possuo diversas opções de empreendimentos em todas as regiões de São Paulo, inclusive Grande São Paulo, que eu tenho a certeza de que serão interessantes para o seu negócio.
Um grande abraço!
Postagens
Nenhum comentário:
Postar um comentário