Por Cynara Escobar
SÃO PAULO - A falta de espaços para a construção de novas torres de escritórios de alto padrão em São Paulo e no Rio de Janeiro promete um 2010 concorrido para a busca de imóveis comerciais nos dois maiores centros comerciais do País. É o que apontam as consultorias CB Richard Ellis e Colliers International. De olho neste vácuo, negócios de compra e venda de empreendimentos já existentes ou em construção se aquecem, assim como os projetos de empreendimentos comerciais de pequeno porte, que agregam conjuntos e salas comerciais.
Em São Paulo, a previsão de entrega de empreendimentos comerciais de pequeno porte, que agregam conjuntos e salas comerciais, está entre 110 mil e 140 mil metros quadrados de empreendimentos, apontam as consultorias. "Há conjuntos pequenos a serem entregues, mais de 50% do total previsto para o ano, que não atendem empresas de médio e grande e porte. Essas empresas continuarão tendo dificuldade em encontrar imóveis", diz André Strumpf, gerente de escritórios da Colliers International.
A CB Richard Ellis estima que neste ano, em São Paulo, a entrega seja de 110 mil m², em média, ou inferior, o que significa 30% menos que em 2009. "O boom de lançamentos, anunciados nos últimos dois anos, deve ficar prontos em 2012 e 2013", prevê Adriano Sartori, diretor da área de locação da CB Richard Ellis.
Este cenário aquece as negociações de compra e venda de edifícios prontos ou já lançados. De acordo com dados da CBRE, existem hoje na cidade de São Paulo 11,4 milhões m² de escritórios, do médio ao alto padrão (de salas comerciais e consultórios aos sofisticados imóveis triple A).
Negócios como a venda do edifício onde fica o Banco Real da Avenida Paulista, em São Paulo, confirmado pelo grupo Santander, despontam em um mercado carente de novos espaços. Localizado em uma região em que o metro quadrado de um terreno pode custar de R$ 12 mil a R$ 15 mil, a venda do imóvel é um negócio milionário: são mais de 7 mil metros quadrados de terreno, com 36.523 metros quadrados de área útil e 71.390 metros quadrados de área construída. Outras negociações fechadas no final do ano passado foram a venda da segunda torre do Ventura Corporate Towers, pela Camargo Correa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) para a BTS Participações e Investimentos, no Rio de Janeiro e, em São Paulo, a aquisição do edifício Torre Nações Unidas, em São Paulo, por R$ 148,5 milhões, feita pela BR Properties, empresa da GP Investments que comercializa, administra e aluga propriedades comerciais, e de um projeto da Brookfield, ainda em construção, em uma das áreas mais cobiçadas pelo segmento, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, também em São Paulo.
"Em 2009, o mercado de venda foi muito forte, até superior ao ano anterior, por que a crise favoreceu este mercado. A rentabilidade chegou a 11%, 12%; atualmente, os royalties estão entre 10 e 11%", comentou o diretor da CBRE.
Segundo ele, a tipologia dos imóveis foi ampla e as transações foram favorecidas por conta da flexibilidade dos proprietários. "Nós vendemos de tudo: prédios prontos, vazios, alugados, em projeto, em construção. Vários investidores, como fundos de pensão, fizeram captações e entraram com o bolso cheio e aproveitaram a flexibilidade de alguns proprietários", declarou ele.
VACÂNCIA
As estimativas dão conta que em 2009, a cidade de São Paulo tenha registrado incremento entre 160 e 172 mil m² de novas áreas de escritórios, com a entrega de cinco empreendimentos, tais como as torres International Plaza II, no Itaim, e o do edifício-sede do Grupo Santander, na Vila Olímpia. "O mercado cresceu 50 mil m² e absorveu 49 mil m². A absorção líquida positiva mostra que o mercado absorveu mais espaços do que entregou", analisa o diretor da CBRE.
A taxa de vacância subiu de 4,6% para 5,3% no período, refletindo uma elevação na disponibilidade de imóveis. A estimativa de estoque de vacância no fim de 2009 atingiu 1,4 milhão de m². "Uma variação de 5% a 11% nas taxas de vacância é saudável. Nesse intervalo, há um equilíbrio na negociação de aluguéis entre locatário e proprietário", explica André Strumpf, para quem o mercado voltou a ficar mais equilibrado no segundo semestre. "Hoje você já sente uma prévia de 2010, que será bom, mas continuará com poucas ofertas", diz.
No Rio de Janeiro, a previsão é de que a taxa de vacância tenha encerrado 2009 em 3,1%, com absorção líquida positiva em torno de 99 mil m². Até setembro, as pesquisas feitas na cidade apontavam uma queda vertiginosa na vacância por espaços corporativos de alto padrão. "Há uma dificuldade geográfica na cidade, que concentra as áreas comerciais no centro e na zona sul, que não tem mais áreas para novos espaços", analisa Adriano Sartori.
A falta de espaço para construir novos empreendimentos de alto padrão promete um 2010 concorrido para a busca de imóveis comerciais nos dois maiores centros comerciais do País. É o que apontam as consultorias CB Richard Ellis e Colliers International.
Este ano, apenas em São Paulo, estima-se que sejam entregues 110 mil metros quadrados, 30% menos que em 2009. "O boom de lançamentos, anunciado nos últimos dois anos, só deve ficar pronto em 2012 e 2013", prevê Adriano Sartori, diretor da CBRE.
OBSERVAÇÕES
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