domingo, 24 de julho de 2011

Imóvel no ABC custará mais caro a partir de 2012


Fonte: dgabc.com.br
Por: Soraia Abreu Pedrozo


Quem está se programando para comprar a casa própria a partir do ano que vem no Grande ABC deve preparar o bolso. O preço dos imóveis novos tende a ficar ainda mais caro por conta do aumento dos gastos das construtoras ou simplesmente pela redução da oferta. Quem antes construía diversas torres em um único terreno daqui pra frente vai precisar de mais áreas para consolidar seu empreendimento.

O encarecimento do setor imobiliário vai ocorrer por conta das modificações que as prefeituras da região estão realizando em suas leis de zoneamento. Estimulados pelo aquecimento da economia e o aumento da renda, assim como do emprego formal, somados à facilidade na obtenção de crédito para financiar imóveis, as construtoras realizaram, somente no ano passado, o lançamento de 8.887 unidades, 80,67% a mais do que em 2009, segundo dados da Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC.

As prefeituras, por sua vez, passaram a temer um crescimento desordenado de suas cidades, e um trânsito insustentável, por isso estão revisando seus planos diretores. Em bairros em que já se tem muitos edifícios, a construção será dificultada, tornando mais caro construir no local.

SÃO CAETANO - Em outubro do ano passado o município de São Caetano implementou uma nova lei de zoneamento. Dentre as principais alterações, destaca-se a mudança do coeficiente de aproveitamento da cidade, que antes permitia construir até seis vezes o tamanho do terreno e foi reduzido para três.
É possível expandir esse limite se o construtor pagar uma taxa chamada outorga onerosa (cujos recursos vão, de acordo com as prefeituras, para um fundo de planejamento urbano que é voltado para melhorar os espaços públicos). Para se ter ideia, em 2010 o total de alvarás concedidos chegou a 20, enquanto que no primeiro semestre foram só quatro.

"Como as construtoras vão precisar pelo menos do dobro do terreno para construir o mesmo empreendimento que faziam até o ano passado, o preço dos imóveis pode até dobrar", afirma o secretário de Governo de São Caetano, Anacleto Campanella Júnior. "Por outro lado, vai começar a valer mais a pena comprar um usado."

ESTOQUES - Diante da mudança no cenário da construção civil do Grande ABC, muitas construtoras fizeram estoque de terrenos, por isso o efeito só deverá ser sentido daqui a um ano pelo menos.
É o caso da Construtora Carnevalli, de São Caetano, que tem duas áreas para serem construídas em cerca de um ano e meio que receberam alvará antes da alteração da lei. "Até lá vamos praticar os preços antigos, por isso ainda não dá para mensurar o impacto nos custos. Mas certamente os imóveis ficarão mais caros", afirma a presidente Rosana Carnevalli, também diretora do SindusCon-SP.

Na avaliação de Milton Bigucci, presidente da M.Bigucci, de São Bernardo, e da Acigabc, os imóveis vão ficar mais caros principalmente para quem é da classe média, já que quanto mais torres um espaço conseguir abrigar, menor o custo para o consumidor. "Onde antes seriam construídos 60 apartamentos, conseguiremos erguer 20, no máximo 30 unidades", afirma.

Bigucci ressalta, entretanto, que o cenário pode ser mais ou menos grave dependendo da cidade, já que cada uma adota um coeficiente de aproveitamento diferente. Em São Bernardo, onde a revisão ainda está sendo discutida, a ideia é diminuir de quatro para um o coeficiente, o que significa que em um terreno de 1.000 m², que hoje pode abrigar uma obra de 4.000 m², nos próximos meses vai tolerar apenas uma de 1.000 m². "Estamos conversando com a prefeitura, pois um é muito pouco. Dessa forma, será criado um problema para a população."

FROTA DE CARROS - Dados do IBGE e do Denatran, de 2000 a 2010, mostram que nesse período a região ganhou 194.413 habitantes, enquanto a frota de carros aumentou em 580.112. A população cresceu 8% (foi para 2.549.135) e a quantidade de veículos, 75% (foi para 1,3 milhão). Os números são discrepantes e, por conta disso, se faz necessária uma reorganização.

Em Santo André, onde a revisão do Plano Diretor já está fechada desde o fim do ano passado, mas aguarda aprovação da Câmara dos Vereadores, o coeficiente de aproveitamento equivale a 2,5 vezes o tamanho do terreno.

O objetivo, segundo o secretário da Habitação de Santo André, Frederico Muraro, é organizar a cidade, reduzindo fluxos de trânsito em determinadas regiões e preservando mais as áreas verdes, como parques e praças, limitando a altura de empreendimentos que façam divisa e favorecendo a insolação e a ventilação entre os edifícios. "Quanto mais organizada estiver a cidade, mais investimentos ela receberá, inclusive do mercado internacional. Quanto ao impacto no custo dos imóveis, isso é tema de mercado especulativo."
São Bernardo é a cidade onde a redução do tamanho do empreendimento que pode ser construído é a mais radical, de quatro vezes o tamanho do terreno para um. "O intuito é dar ordenação para a cidade, e não impedir a ação do setor imobiliário", diz Paula Pollini, chefe de Divisão de Planejamento. "Por isso ainda estamos discutindo com o segmento os parâmetros dessa revisão."

Em Ribeirão Pires a mudança já foi aprovada, e o potencial construtivo será mantido em duas vezes o tamanho do terreno.

Em Diadema, a última revisão foi feita em 2008, com uma atualização em 2009. Lá, o coeficiente varia entre 1,5 e três. O intuito, segundo o secretário da Habitação Márcio Luiz Vale, foi direcionar melhor o potencial de uso das áreas e dar maior fluidez nos grandes eixos. "Dessa forma, conseguimos direcionar melhor os futuros investimentos."

Em Mauá não existe um coeficiente de aproveitamento, e a última alteração foi feita em 2007.

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