quinta-feira, 4 de agosto de 2011

Os prós e contras de 3 formas de financiar um imóvel


Fonte: Exame.com

Associação de Mutuários faz considerações sobre os prós e contras dos tipos de financiamentos imobiliários

São Paulo, SP - O levantamento do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) aponta que só no mês de maio (2011) foram comercializadas 2.380 unidades residenciais, o que representa alta de 22,1%, em comparação ao mesmo período do ano anterior. Já de acordo com a pesquisa do Instituto Data Popular, 9,9 milhões de pessoas pretendem realizar o sonho da casa própria nos próximos meses. Mas, antes de fechar o negócio, é preciso ficar atento na escolha do financiamento, conforme recomenda a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa).

“É importante que o futuro mutuário, ao comprar um novo bem, converse com sua família para definir a melhor forma de pagamento”, alerta o presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz. Ele recomenda: “Para não correr risco, o ideal é não comprometer mais que 30% da renda mensal, além de ter um fundo de reserva”.

Consórcio - Marco Aurélio Luz diz que uma das modalidades de financiamento imobiliário em crescimento é o sistema de consórcio. “No primeiro trimestre deste ano, foi registrado um aumento de 11,3% nas vendas das cotas, em relação ao ano de 2010, totalizando 57 mil unidades, como mostram os dados da Associação Brasileira das Administradoras de Consórcio (Abac)", lembra o dirigente.

“Porém – continua Luz, essa alternativa de financiamento tem suas vantagens e desvantagens. Os benefícios são: a possibilidade de usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar lances e receber a carta de crédito antes; o prazo para a liberação (varia entre 60 a 180 meses), que é menor se comparado a outros financiamentos, que chegam a 30 anos”.

Segundo o presidente da Amsp, alguns consórcios permitem que o consorciado dê o lance que ela própria, a empresa promotora do consórcio, cobre. O consorciado vencedor pagará o aporte feito pela empresa com parte do valor da carta de crédito. “Já os malefícios são: as taxas de administração e adesão, os seguros e o fundo de reserva, que pode comprometer em até 20% o valor das prestações".

Quem optar pelo consórcio não deve ter pressa, recomenda Luz, porque tanto pode ser o primeiro a ser contemplado, como o último. “O futuro mutuário que anseia pelo primeiro imóvel próprio e opta por consórcio deve levar em conta que o valor da carta de crédito, quando esta for liberada, pode não ser suficiente para aquisição do bem desejado", lembra ele.

“Nesses casos, quando a valorização do imóvel resulta em que o crédito recebido é insuficiente para a consolidação da compra, o dono da propriedade terá que ter reservas próprias para completar o pagamento. Caso contrário, será forçado a comprar o imóvel em outro local não desejado, o que, às vezes, gera problemas sérios, por exemplo, com a questão da mobilidade”, explica, e reforça: “Por isso, consórcio é ideal para quem não tem urgência para adquirir o imóvel”.

Financiamento com a construtora - Outra opção para financiar um imóvel já pronto é ir direto à construtora. A modalidade, comenta Luz, é boa para quem adquirir o bem no valor acima de R$ 500 mil, e quer quitar as parcelas em pouco tempo. Para ele, a vantagem dessa escolha é a facilidade de negociação com o incorporador. Financiar direto com a construtora, opina o presidente da Amspa, também inclui a menor rigidez para conseguir a concessão do crédito e, no caso da impossibilidade de cumprir o contrato, "há certa facilidade para fazer um acordo".

“O problema desse tipo de financiamento está na cobrança dos juros, de 12% ao ano, mais o reajuste pelo Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) após as chaves, que leva ao aumento considerável do preço final. Há também que considerar que a escritura será obtida somente quando houver a quitação total do financiamento”, ressalta Luz.

Luz comenta ainda que para contratar financiamento de imóvel direto com a construtora é preciso ter cautela, "pois, caso a empresa quebre antes da entrega das chaves, o comprador pode não conseguir recuperar o dinheiro".

“Antes da entrega das chaves, é importante quitar em torno de 30% do valor do imóvel. Para evitar os eventuais problemas com a construtora, também é importante criar a ‘Comissão de Representantes’ para fiscalizar o andamento da obra, ainda na planta. Caso aconteça a falência da incorporadora, o mutuário deve recorrer ao judiciário para receber indenização e multas, o que gira em torno de 50%”.

Financiamento bancário – O presidente da Amspa comenta as modalidades de financiamento adotadas pelos bancos. Uma é a que se encaixa nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH); e outra a que é orientada pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).




Na análise de Luz, financiamentos pelas regras do SFH e do SFI são ideais para quem quer receber o imóvel de imediato, e não tem condições de pagar à vista, que é sempre a melhor escolha devido à ausência de juros.

“Na impossibilidade da compra à vista, a alternativa é comprar imóvel com preço inferior a R$ 500 mil, preferencialmente, pois este é o valor que se enquadra no SFH, com juros menores (até 12% ao ano) e sistema de amortização mais adequado”, opina Luz.

O dirigente diz que o SFH “dá mais fôlego” quando da ocorrência de atraso nos pagamentos das parcelas. “São três meses para conseguir resolver o problema de inadimplência com o agente financeiro. Já com o SFI, a perda da propriedade pelo não pagamento do imóvel acontece em 15 dias após a notificação do cartório, além da taxa de juros variar entre 13% a 15% ao ano”, diz.

O presidente da Amspa sugere que, antes de assinar o contrato desses tipos de financiamentos, o futuro mutuário verifique o quanto o valor das parcelas vai comprometer seu rendimento familiar. “O ideal é que não seja mais de 20% de sua renda, se essa for superior a R$ 10 mil. Quem tem ganhos entre R$ 5 mil e R$ 10 mil, o limite da prestação deve ficar entre 11” e 15%” recomenda Luz, e aconselha: “Com renda menor que R$ 5 mil, não arrisque a assumir prestações superiores a 5% desse valor”.

“Fica evidente que a escolha do financiamento depende muito do poder aquisitivo de cada um. É importante que o futuro proprietário do imóvel converse com sua família, levando sempre em conta as despesas fixas, como alimentação, educação, transportes, pagamentos de prestações, entre outros gastos. Caso contrário, o sonho de comprar a casa própria pode se tornar um tormento e acabar de vez com uma esperança”, completa o presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), Marco Aurélio Luz.