quinta-feira, 31 de março de 2011

Movimento de rua é fator de valorização

Fonte: O Estado de São Paulo

SÃO PAULO - Quanto mais sossegada a rua, mais caro é o imóvel. Quanto mais movimentado o endereço, mais cara é a propriedade. Conversa de louco? Não, tudo depende do ponto de vista, ou melhor, do mercado do qual estamos falando. Se for apartamento ou casa residencial, quanto mais tranquilo o endereço em que está localizado, mais alto é o valor do metro quadrado.

Se o imóvel for uma loja, no entanto, o preço da locação estará diretamente ligado ao movimento da rua ou avenida em que se encontra. Quanto mais pedestres transitam por ela, quanto mais burburinho atrai, maior o seu valor. Prova disso é a popular 25 de Março, uma das ruas mais movimentadas de São Paulo – ela chega a atrair 1 milhão de pessoas por dia na época do Natal.

Segundo a corretora Valentina Caran, dona de imobiliária de mesmo nome, no "pedaço chique" do endereço (próximo ao Shopping 25 de Março) o valor do aluguel é de R$ 300 por metro quadrado. "A 25 de Março é popular, mas caríssima", afirma Valentina. "Grandes marcas querem se instalar lá, mas não conseguem devido à alta procura na área", revela.

O preço se equipara ao valor de locação do melhor trecho da Rua Oscar Freire (entre a Bela Cintra e a Haddock Lobo – a terceira mais valorizada). "Esse endereço, um dos mais sofisticados de São Paulo, está completamente saturado."

Ranking

Se incluirmos o shopping mais caro da cidade, o Iguatemi, os valores de locação tornam-se dignos do mercado internacional. Literalmente. Em 2010, o preço de locação desse endereço – R$ 643 o metro quadrado em junho – tornou-se o 11º no ranking dos alugueis comerciais mais caros do mundo. Os três primeiros da lista são a Quinta Avenida, em Nova York, a Causeway Bay, em Hong Kong, e o distrito de Ginza, em Tóquio. Os dados são de uma consultoria do mercado imobiliário sediado em Nova York.

"Todas as lojas de luxo querem estar no Shopping Iguatemi. E o valor de locação de uma loja de shopping é composto por aluguel mínimo, mais um porcentual sobre as vendas da loja, combinado entre o dono do shopping e o da loja", diz a gerente de pesquisas para a América do Sul, Mariana Hannania.

Segundo a corretora Valentina Caran, "em comparação com alugueis de lojas, os de escritórios são mais baratos". Os números seguem esse raciocínio. Salas comerciais e escritórios na Avenida Brigadeiro Faria Lima custavam, em média, R$ 134 o metro quadrado por mês no quarto trimestre de 2010, quando a consultoria fez sua última pesquisa. "O trecho mais caro fica entre as avenidas Juscelino Kubitschek e a Cidade Jardim, onde estão localizados os edifícios mais modernos, construídos a partir de 2002", informa Mariana. "São prédios inteligentes, com sistemas de segurança, eletricidade e ar condicionado integrados."

O segundo endereço mais caro é a Paulista (ao longo de toda a avenida), que vale R$ 104,3 o metro quadrado ao mês, seguido pela Avenida Juscelino Kubitschek (da Avenida Brigadeiro Faria Lima até a Marginal Pinheiros), por R$ 102,3.

Residenciais

Se ruas e avenidas agitadas puxam os valores para cima, o oposto acontece com imóveis residenciais. De acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), as quatro ruas com o metro quadrado mais caro da cidade (entre R$ 15 mil e R$ 20 mil) para apartamentos são: Frederic Chopin, Franz Schubert, Seridó e Tucumã (as três primeiras ficam no Jardim América e a quarta no Jardim Europa). "Esses endereços são exclusivamente residenciais, tem pouquíssimo trânsito e não servem como corredor de passagem para outras vias centrais", diz o presidente da Embraesp, Luiz Paulo Pompéia.

O mesmo princípio vale para imóveis horizontais. Neste grupo, os três endereços mais valorizados da cidade são as ruas Guaiaquil, Porto Rico e Iucatã. Todas elas ficam no Jardim América e os preços dos terrenos vão de R$ 4 mil a R$ 5 mil o metro quadrado.

"Esses valores não incluem o preço do metro quadrado dos imóveis", explica Pompéia. "O valor do metro quadrado útil varia muito porque depende do estado de conservação do imóvel, idade, quem projetou a casa (um arquiteto famoso sempre conta pontos) e se possui requintes particulares, como piscina com aquecimento, automação e várias suítes."