quarta-feira, 16 de março de 2011

Alphaville recebe onda de lançamentos comerciais

Fonte: Valor Ecônomico

Na tentativa de encontrar novos eixos comerciais para instalar seus arranha-céus envidraçados, as grandes construtoras de prédios comerciais começam a procurar - e criar, com sucesso - outras fronteiras de crescimento. Diante da saturação e dos elevados preços de endereços consagrados como Faria Lima, Paulista e Berrini, os incorporadores começam a caminhar, por exemplo, para a Marginal Pinheiros, na região da Ponte João Dias, em São Paulo. Mas a grande eleita é a região de Alphaville e Tamboré - que até 2014 terá mais de 700 mil m2 de prédios comerciais de alto padrão. Mais do que existe hoje na Berrini, que sozinha concentra cerca de 480 mil m2 de edifícios corporativos comparáveis aos melhores do mundo.

As empresas estão ativas e olhando terrenos na direção sul da cidade de São Paulo, na região do Alto da Boa Vista, mas ainda não iniciaram a construção de grandes torres, porque a opção de serviços ainda é limitada. Um pouco antes desse novo eixo, a WTorre e BTG Pactual tornaram-se sócios para construção do que será o maior prédio comercial de São Paulo depois do Shopping Morumbi. Mas é em Alphaville, primeiro eixo de desenvolvimento fora da capital - que as construções estão a todo vapor. A região atraiu, de uma só vez, todas as grandes incorporadoras: Odebrecht Realizações Imobiliárias, Tishman Speyer, Brookfield e Vemonte. O perfil da região, predominantemente residencial, com indústrias, galpões e centros logísticos, está mudando rapidamente.

Até dois anos atrás, havia apenas salinhas comerciais pequenas e agora os prédios com padrão de Faria Lima e Berrini chegam à região. Segundo pesquisa, até 2008, os novos espaços de escritórios disponíveis em Alphaville crescia 6% ao ano, em média. A partir de 2008, a taxa de crescimento anual ultrapassou 20%. Entre 2008 e 2010, o volume total de edifícios corporativos cresceu 44%, ainda de acordo com a consultoria. "Quando havia oferta considerável em São Paulo e os preços não eram tão altos, não fazia sentido ir para lá e ninguém queria ouvir falar da região". Agora, há muitas empresas considerando mudar para lá, completa.

Três grandes nomes já estão instalados em Alphaville: a Amil (que alugou 13 mil m2), a Philips , que transferiu sua sede para lá e alugou 10 mil m2, e a Redecard. "Há poucos anos, seria inconcebível uma empresa como a Redecard, cujos sistemas não podem falhar nunca, ir para lá", diz ele.

A chegada de dois grandes shoppings à região de Alphaville - Iguatemi e General Shopping (da Brascan) - e a infraestrutura disponível são considerados atrativos importantes para os novos inquilinos. Mas o que conta mesmo é o preço - além do ISS reduzido. Durante muito tempo, o metro quadrado de escritórios era alugado entre R$ 30 e R$ 40. No ano passado, os contratos em prédios de altíssimo padrão (os chamados triple A) oscilaram entre R$ 55 e R$ 60. Agora, já se fala em mais de R$ 60. Ainda assim, é muito menos do que nas principais regiões de São Paulo, onde os preços variam de R$ 100 a R$ 150 o aluguel do metro quadrado. Obviamente, essa valorização já se reflete nos preços dos terrenos, que rapidamente subira, de R$ 1,5 mil para R$ 2,5 mil a R$ 3 mil o metro quadrado.

"Vai ter muita migração de empresa para lá, sobretudo das áreas de back office", diz Luis Fernando Davantel, presidente da Veremonte, empresa que comprou uma área de 80 mil metros quadrados, que já possui 60 mil m2 de área construída (pertenceu ao BCN) e está reformando os prédios. A empresa também irá construir de 50 mil m2 a 60 mil para a construção de um hospital - está em negociações com quatro grandes grupos - além de centro de diagnóstico, um prédio para salas médicas e hotel.

A Odebrecht Realizações Imobiliárias está apostando alto na região. Acaba de entregar um prédio de alto padrão integrado ao futuro shopping Iguatemi - com valor geral de vendas (VGV) estimado em R$ 300 milhões. O prédio foi totalmente vendido a um grupo pequeno de investidores, entre pessoas físicas e fundos. "Nossa expectativa não era vender tão rápido, achamos que só venderíamos 100% do prédio depois de alugado", afirma Paulo Melo, diretor da OR.

A empresa também está construindo outro prédio corporativo de 100 mil m², além de um edifício com salas comerciais e quatro torres residenciais. "Trata-se de uma região promissora, com ritmo de crescimento mais acelerado que São Paulo", diz Melo. "O padrão sócio-econômico da região é alto, é como se fosse um bairro de São Paulo." O PIB per capita de Barueri é o terceiro maior do Estado de São Paulo, R$ 100,8 mil atrás apenas das cidades de Louveira e Alumínio.

A americana Tishman Speyer foi a primeira a investir na região. Tem 300 mil m² na região. Já construiu uma torre - alugada para a Redecard e Philips - que foi vendida para a BR Properties em abril do ano passado por R$ 180 milhões. A segunda torre está em construção, com término previsto para outubro deste ano e o complexo todo deve ter um total de seis torres. "Empresas que precisam de espaços grandes, entre 5 mil a 10 mil m² querem ir para lá", diz Daniel Cherman, presidente da Tishman no Brasil. "Na primeira torre, alugamos quando o prédio estava pronto, na segunda fase os contratos devem ser fechados seis meses antes da entrega."

Outra empresa que vislumbrou o crescimento da região foi a Brookfield: comprou toda a área que ainda pertencia à Tamboré S.A. Em janeiro de 2008 pagou R$ 288 milhões por cerca de quatro milhões de metros quadrados, onde vai desenvolver, principalmente, prédios residenciais - já de olho na demanda que os prédios corporativos vão gerar. Ao lado do shopping, também está construindo um prédio corporativo de um de salas de escritório. "Do ponto de vista estratégico, não dá para ficar fora dessa região", diz Alessandro Vedrossi, diretor da Brookfield.