segunda-feira, 23 de maio de 2011

Escritórios de SP e RJ estão entre os mais caros do mundo - Confira a entrevista de Sandra Ralston, vice-presidente da Colliers International


Fonte: Investimentoenoticias.com

O mercado imobiliário brasileiro segue aquecido e isso todos já sabem. Mas, será que você sabe que as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro estão entre as 10 mais caras do mundo para locação de escritórios?

De acordo com uma pesquisa global da Colliers International, a cidade maravilhosa ocupa a quinta colocação no ranking (US$ 84,98 m² / mês), enquanto que São Paulo está na sétima posição (US$ 70,62 m² / mês). Desta forma, os valores fazem com que ambas apareçam na pesquisa à frente de localidades como Estocolmo, Nova Iorque, Sydney e Milão.

Em termos de vacância, as cidades nacionais registram as maiores taxas. Rio de Janeiro ocupa a segunda colocação, com 1,6%, atrás apenas de Regina, no Canadá, com 1,3%. Já São Paulo está na quarta posição, com taxa de vacância de 2,6%, logo abaixo de Geneve, na Suíça, com 2,5%.

Para Sandra Ralston, vice-presidente da Colliers International, essa tendência vem se acentuando nos últimos dois anos, principalmente depois da crise de 2008, com o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) e o aparecimento do Brasil na geografia mundial, como um dos grandes vértices de crescimento do mundo novo.

Entrevista concedida à repórter Déborah Costa
IN: Porque São Paulo e Rio de Janeiro figuram entre as 10 cidades mais caras do mundo para locação de escritórios?
Sandra Ralston: É uma questão de oferta e demanda. Isso já vem vindo de um reflexo desde a crise de 2008, que teve uma série de projetos postergados principalmente projetos comerciais e corporativos. Hoje tem valores médios praticados na cidade de São Paulo e Rio entre US$ 90 e US$ 110 o metro quadrado, que sem dúvida figuram entre os cinco ou seis maiores custos de ocupação mundiais, perdendo apenas para cidades como Paris, Londres. Se olharmos esse cenário há dez anos, ele se inverteu completamente, inclusive em termos de taxa de vacância, essa taxa mede os metros quadrados de escritórios disponíveis nas cidades para empreendimentos que chamamos de A e A+, que são de alto padrão, e que hoje em São Paulo estão nos vértices de Paulista, Berrini e Faria Lima. Hoje a Faria é um dos lugares mais caros de São Paulo, onde têm aluguéis em torno de R$ 150 e R$ 160 o metro quadrado. E no Rio de Janeiro basicamente nas áreas do Leblon e Centro.

IN: Isso foi percebido desde quando?
Sandra Ralston: Essa tendência vem se acentuando nos últimos dois anos, basicamente depois da crise de 2008 e 2009, com o crescimento do PIB [Produto Interno Bruto] e o aparecimento do Brasil na geografia mundial, como hoje um dos grandes vértices ou lugares de crescimento do mundo novo, sem dúvida teve esse fenômeno. Em 2010 isso já foi verificado e 2011 hoje tem uma taxa média de vacância em São Paulo de 2,5% a 3%, o Rio é menor do que isso. Então tem algumas ofertas isoladas e vem o crescimento dos preços de locação. Outro fator interessante é a questão da pré-locação, que você já sai com empreendimento locado antes dele ficar pronto. E hoje já vê esse fenômeno, tanto que deste estoque aqui [SP], que deve estar entrando de 350 mil metros quadrados de novos empreendimentos na cidade de São Paulo, a tendência é que 70% já sejam absorvidos em uma pré-locação.

IN: E esses altos preços, são justos?
Sandra Ralston: Até para nós que convivemos com esses mercados diariamente esse valores às vezes parecem um pouco abusivos. Mas acho que primeiro é uma questão da lei da oferta e demanda. Hoje tem uma questão de terrenos, de aprovação de projetos nas grandes cidades como Rio e São Paulo, que é um gargalo. A própria lei de zoneamento da cidade de São Paulo propicia isso porque você teve uma valoração muito grande de terrenos, o que acabou se refletindo em preços de vendas e locação. E também a questão de aprovação de projetos, que hoje em média você demora por volta de um ano e meio para aprovar um projeto. Isso em um fluxo de caixa de uma incorporadora são custos que vão carregando e que de certa forma refletem no preço final. A mesma coisa acontece no mercado residencial, eu não acredito que terá uma baixa nos preços, talvez tenha uma estabilidade, como valores de locação. Não acredito que tenha uma subida muito grande desses valores, mas não acho que terá queda.

IN: Como as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro têm recebido essa demanda?
Sandra Ralston: O Rio foi um mercado que ficou muito travado durante uns anos, acho que é uma cidade que está se reurbanizando. É impressionante o cenário do Rio de Janeiro de três anos para cá. Acho que essa tendência é mudar cada vez mais para os próximos três quatro anos, principalmente por causa de eventos como Copa e Olimpíadas. Então isso demanda uma série de equipamentos urbanos, como metrô, infraestrutura de rodovias, de vias urbanas, hotéis, área de facilities como chamamos. Em São Paulo tem movimento interessante na parte de eventos e feiras. Na parte de hotelaria já tinha tido um crescimento dessa infraestrutura, ela vai continuar crescendo, mas ela está melhor equipada do que o Rio de Janeiro.

IN: Quais os impactos dessa alta procura nas cidades de Rio de Janeiro e São Paulo?
Sandra Ralston: Tem um fluxo de empresas grandes vindo para essas cidades. Acho que outro mercado também que não deve se deixar de lado é o mercado de sala comercial, que cresceu muito nos últimos anos, até por conta de facilidade de financiamento. Eu acho que se continuar esse ritmo de crescimento é um mercado que também vai ter uma taxa de ocupação muito boa.

IN: Em termo de vacância e metro quadrado, como se posicionam São Paulo e Rio de Janeiro?
Sandra Ralston: Em termos de vacância hoje temos umas das taxas mais baixas, inclusive até dado ao movimento que aconteceu de 2008 para cá, os países desenvolvidos sofreram muito então você vê cidades como Londres, Tóquio, Paris, enfim Chicago. Hoje Rio e São Paulo estão em posições bem vantajosas em relação a essas outras cidades. Por outro lado, nosso estoque ainda de empreendimento classe A é um número que diria basicamente 20% a 30% de qualquer dessas cidades. Hoje São Paulo tem por volta de 1,6 mil metros quadrados considerando Alfavile e Rio de Janeiro por volta de 900 mil metros quadrados. Então ainda para uma economia do tamanho da brasileira, comparando com outras cidades, na minha opinião é um número que tem potencial muito grande para crescer. Os níveis praticados de preços estão ai hoje entre 5º a 8º no mundo, o que se vê nos últimos dez anos, deveríamos estar em 20º, que dizer teve uma inversão muito rápida. Nosso mercado realmente começou a ter desenvolvimento maior há dez anos, até por questão de dados. Então mais uma vez são valores fortes, que principalmente Estados Unidos e Europa se assustam quando vêm pra cá. O custo de vida nessas cidades [São Paulo e Rio de Janeiro] é muito alto, até por uma questão do câmbio.

IN: Em termos gerais, qual a cidade mais cara do mundo?
Sandra Ralston: Hoje as cidades que estão liderando de acordo com a nossa pesquisa são Hong Kong, em função do próprio crescimento do mercado asiático. Tem Tóquio, que tradicionalmente até por uma questão geográfica tem um problema de espaços limitados. Tóquio sempre figurou entre as cidades mais caras em termos de ocupação do mundo e Paris e Londres que são mercados tradicionalmente caros se comparados com outros lugares. Mas nessa pesquisa Rio de Janeiro e São Paulo vêm logo atrás, quer dizer, estamos hoje entre os seis mercados mais caros do mundo, desbancando inclusive os mercados tradicionais como Nova York e Chicago.