São Paulo está quatro andares mais alta

Fonte: Estadão

Para garantir verticalização nos terrenos, construtoras reduzem a largura dos prédios 

Embora distante de outras cidades do mundo, São Paulo não para de crescer - e para cima. Nos últimos 15 anos, os lançamentos na cidade ganharam quatro andares em média, segundo levantamento do Estado sobre dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Além disso, nos últimos cinco anos, 18,77% dos prédios lançados tinham ao menos 25 andares - de 1996 a 2001, eles correspondiam a 1,83% d0s novos empreendimentos. 

Previsto para ser construído na zona leste, o Josephine Baker Anália Franco, com 38 andares, foi lançado em outubro e figura como o maior futuro edifício apresentado ao mercado nos últimos 12 meses. Ele é três andares mais baixo do que o Complexo Cidade Jardim, o mais alto residencial de São Paulo. 

Espaço valioso. Para o diretor da Embraesp, Luiz Paulo Pompéia, a escassez de áreas adequadas à construção explica o movimento ascendente. "Este é um recurso finito", explica. Dados da empresa ilustram a maior voracidade no consumo de terrenos: de 1985 a 2004, foram usados pela construção 925,5 mil metros quadrados; nos últimos seis anos e meio, quando passou a vigorar a nova lei de zoneamento da cidade, o consumo subiu para 1,283 milhão de m². 

Segundo especialistas, a atual legislação para ordenar a ocupação do espaço urbano também permitiu o aumento dos prédios, graças à instituição de outorgas onerosas e certificados de potencial adicional de construção (cepacs) - instrumentos que permitem, mediante pagamento, a compra do direito de construir acima da previsão legal. De cordo com a norma, cada distrito tem um potencial construtivo - tecnicamente chamado de coeficiente de aproveitamento (CA) - e um estoque de outorgas. 

Ainda que sejam mais custosos, os gigantes também são preferidos pelo maior valor e liquidez dos imóveis. "Um apartamento a partir do décimo andar vende melhor", conta o diretor executivo da construtora Kallas, Roberto Gerab. A empresa lançou em dezembro o In Jardim Sul, residencial com 25 andares. 

O presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), José Crestana, acredita que o crescimento acompanha uma tendência mundial. "É possível adensar se for oferecida uma contrapartida para a coletividade." Os cepacs, segundo ele, são bons instrumentos para a criação de infraestrutura, já que os recursos da aquisição das permissões são destinados a melhorias de áreas em operações urbanas. 

Aperto. Mesmo com a trajetória de alta, o céu não deve ser o limite para os edifícios paulistanos. "Entre 35 a 40 andares é o máximo que se consegue construir em São Paulo, porque há normas muito restritas na cidade", estima o diretor de incorporação da Brookfield, José de Albuquerque. O residencial mais alto do mundo tem 80 andares e fica em Dubai, no Oriente Médio. 

Segundo Albuquerque cinco fatores impedem uma verticalização mais acentuada: o coeficiente de aproveitamento da região (que corresponde ao potencial de verticalização do distrito em relação à área do terreno total da obra), a taxa de ocupação do prédio no terreno (que deve ficar entre 50% a 70%), os recuos obrigatórios em relação aos limites da área do prédio (para garantir luminosidade e ventilação às edificações) e as normas de segurança do Corpo de Bombeiros e do Comando Aéreo Regional (Comar), que restringe a altura das edificações em rotas de voo. 

O Corpo de Bombeiros exige, por exemplo, que prédios com mais de 80 metros tenham duas escadas de emergência. "Isso pede uma planta maior", explica o executivo da Brookfield. A exigência legal de vaga para todas as unidades e a obrigatoriedade de um percentual de até 20% de áreas permeáveis em cada terreno também dificultam o ocupação e verticalização das áreas. 

Alternativa. A restrição dos coeficientes de aproveitamento e o cada vez mais escasso estoque de outorgas na cidade (veja o texto abaixo) tem feito, na opinião da especialista Nádia Somekh, do Instituo Mackenzie, com que as incorporadoras reduzam o taxa de ocupação dos edifícios para que não ultrapassem o total de área construída permitido. Isto significa que os prédios ficam menos largos, sobrando menos espaço para as unidades.