quarta-feira, 19 de janeiro de 2011

Problemas de mobilidade urbana e falta de adequação da Lei de zoneamento

Fonte: PiniWeb

A recente evolução do mercado imobiliário, após um período letárgico de aproximadamente 15 anos, tem colocado o setor no centro de diversas discussões que não têm sentido. Um aspecto muito explorado pela mídia é a responsabilização do setor pela geração de trânsito, como se os empreendimentos lançados e construídos na cidade de São Paulo fossem os vilões das dificuldades de mobilidade da população.

Outro dia, o Jornal Nacional, da TV Globo, apresentou matéria "culpando" o desenvolvimento imobiliário pelo trânsito na cidade. Segundo a matéria, na capital do Estado são construídos 96 apartamentos por dia e esse fato, por si só, seria o principal fator de piora do trânsito.

Na mesma semana ouvi na Radio Jovem Pan o secretário Estadual da Fazenda, Mauro Ricardo Machado Costa, falando da emissão de boletos referentes ao IPVA de 2011. Na entrevista, ele comentou que teremos em 2010 no Estado de São Paulo um acréscimo de 1,2 milhão de veículos à frota existente que, de acordo com o Departamento de Trânsito (Detran), somente na capital representa aproximadamente 25% da frota nacional, perto de cinco milhões - praticamente um carro para cada dois habitantes. Segundo informações recentes, são lacrados mil novos veículos por dia na cidade.

No entanto, faltam investimentos públicos em melhorias da mobilidade urbana! O metrô avança vagarosamente, os corredores de ônibus não suportam o aumento do número de coletivos necessários ao bom atendimento da população e as operações urbanas - como a das Águas Espraiadas -, que possibilitam investimentos da iniciativa privada, também não caminham na velocidade necessária. Não foram uma ou duas vezes que o setor imobiliário, por conta e risco, propôs intervenções urbanas para melhorar a ocupação da cidade.

Aliada à falta de investimentos massivos em mobilidade urbana, não tivemos a revisão do Plano Diretor Estratégico e a adequação da Lei de Zoneamento, que já teria de ter ocorrido, mas agora teremos de aguardar 2012. Com todos esses ingredientes, fica fácil responsabilizar o mercado imobiliário pelo trânsito e pela devastação do verde e do meio ambiente, opinião com a qual não concordamos.

Fica a impressão de que a melhoria econômica do País nos últimos anos, com destaque para a geração de emprego, a melhoria da renda das famílias e o ganho real do salário mínimo, não deveria permitir à grande parcela da população acessar seu primeiro imóvel ou trocar o atual por um modelo melhor e maior, que dê mais comodidade às famílias.

Essa perversa relação "crescimento imobiliário/trânsito" criada em algum momento, parece que atende aos interesses econômicos de algum segmento que não é o imobiliário. Temos de desmontar esse mito!

Para iniciar, peço a atenção daqueles que não conhecem o ciclo de uma incorporação imobiliária, que é longo e difícil. Após prospectar um terreno - cada vez mais escasso -, que dê viabilidade ao negócio, o incorporador desenvolve o projeto adequado ao local e parte para sua aprovação junto à prefeitura e demais órgãos afins.

Após a aprovação, que por vezes pode levar até um ano, o empresário inicia o processo de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente e prepara o lançamento do produto com a construção do estande de vendas e, em muitos casos, com a construção de apartamento(s) decorado(s). Normalmente, são mais três a seis meses de campanha publicitária e de vendas iniciais para então começar efetivamente a construção do empreendimento - período que compreende de 24 a 30 meses.

Observem que são quatro a cinco anos de ciclo e de risco empresarial nas mais diversas fases. Não é possível ter de carregar ainda o ônus do caos do transporte público.

Celso Petrucci é economista-chefe do Secovi-SP, diretor-executivo da vice-presidência de Incorporação Imobiliária do Sindicato e membro titular do Conselho Curador do FGTS.