Prefeitura lança plano para adensar regiões de São Paulo ainda vazias

Fonte: O Estado de São Paulo

Por: Rodrigo Brancatelli

Hoje uma espécie de cicatriz urbana, a linha de trem que corta São Paulo desde os tempos do café será o novo fio condutor do desenvolvimento da capital. A Prefeitura tirou do papel ontem três operações urbanas, instrumento para adensar áreas e incentivar o mercado imobiliário. Ao longo da orla ferroviária, a ideia é que bairros tomados por galpões e cortiços ganhem investimentos públicos e, claro, novos espigões residenciais.

O plano contempla três grandes áreas - Lapa/Brás, em trechos das zona oeste e centro; Mooca/Vila Carioca, na zona leste; e Jacu, que segue o traçado da Avenida Jacu-Pêssego, também na zona leste. Tais operações urbanas já estavam contempladas no Plano Diretor de 2002 com outros nomes e perímetros, mas nunca foram regulamentadas.

As duas primeiras margeiam justamente a linha do trem, criada para transportar café do interior ao Porto de Santos e considerada um dos marcos iniciais do desenvolvimento na cidade. A Prefeitura quer agora induzir o mercado a investir nessas regiões, hoje tomadas por galpões abandonados de indústrias que se mudaram para o interior. Para as construtoras, é uma notícia mais do que bem-vinda, uma vez que essas são as últimas grandes áreas ociosas de São Paulo.

Já na região da Avenida Jacu-Pêssego, a intenção do governo é aproveitar o tráfego de caminhões e incentivar a ocupação por novas indústrias e empresas - visto que, concluído o seu prolongamento no segundo semestre, a avenida vai se transformar em uma espécie de substituta do Trecho Leste do Rodoanel, integrando as Rodovias Dutra e Ayrton Senna, a Radial Leste e a zona industrial de Itaquera.

Até 2030, 400 mil vão para eixo ferroviário

É pelos trilhos do trem que passam as soluções para tentar resolver os problemas de mobilidade e moradia em São Paulo. Com as três novas Operações Urbanas, a Prefeitura pretende reverter a degradação urbana e o êxodo de moradores da região central, além de criar mais empregos e serviços. Só na nova Operação Urbana Lapa/Brás, que contempla trechos da zona oeste e do centro, a expectativa é atrair mais 400 mil moradores nos próximos 20 anos, o que representa 200 habitantes por hectare. Atualmente, a região possui 135 mil moradores - algumas áreas têm taxa de apenas 20 habitantes por hectare.

A Operação Urbana Mooca/Vila Carioca, que abrange área da Rua da Mooca, na zona leste, até o município de São Caetano, também tem um enorme potencial de mercado - com os mecanismos para adensar a região, a Prefeitura conseguiria arrecadar R$ 1,5 bilhão com a venda de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) e permitiria ao mercado vender mais de R$ 10 bilhões em lançamentos. Esses números fazem parte de um estudo desenvolvido por técnicos do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) e por arquitetos e engenheiros.

"Essas operações buscam concretizar as diretrizes do Plano Diretor, são áreas ao longo da orla ferroviária que têm infraestrutura, mas estão subutilizadas", diz o secretário de Desenvolvimento Urbano, Miguel Bucalem. Todo o trâmite das novas operações, no entanto, deve durar ainda um ano e meio. Na próxima quinta, o governo vai apresentar as propostas no Instituto de Engenharia, para depois marcar consultas públicas e ouvir críticas e sugestões de moradores. Só assim haverá uma licitação para a contratação das empresas que farão os projetos executivos - a ideia é exigir programas urbanísticos detalhados para que o mercado tome conhecimento do que o poder público municipal planeja para as regiões e usar os recursos arrecadados para investir em transporte público, parques e obras viárias.

Vila Sônia. Tal modelo também está sendo utilizado atualmente na Operação Urbana Vila Sônia, que entrará em prática no segundo semestre. Ao redor das futuras estações do Metrô, a Prefeitura pretende multiplicar o movimento de verticalização e atrair mais 37 mil moradores até 2027. A expectativa é de arrecadar R$ 300 milhões das construtoras e utilizar a verba na construção de um túnel, parques e moradias populares. Perguntado se a implementação de quatro operações urbanas ao mesmo tempo não iria "atropelar" as diversas particularidades de cada projeto (e ainda na espera da licitação da Nova Luz), o prefeito Gilberto Kassab (DEM) foi enfático ao afirmar que isso apenas facilitará o plano.

Exemplos. "Quando estivermos concluindo o processo das novas operações, já teremos terminado a licitação Nova Luz", diz o prefeito. "Estamos bastante otimistas, a expectativa é que, com a experiência da Nova Luz, teremos as outras licitações num prazo bem menor."

Os sistemas de Operação Urbana já foram utilizados em várias cidades europeias para mudar totalmente a cara de bairros degradados e dar nova vocação a terrenos outrora abandonados - é o caso de Londres, que investiu R$ 1,6 bilhão na região da estação de trem King"s Cross. Em São Paulo, as Operações Urbanas Faria Lima e Água Espraiada, por enquanto, são as que mais avançaram. Na Água Espraiada, a arrecadação já soma R$ 791 milhões - e o dinheiro foi investido em obras viárias, como a Ponte Estaiada. Já Operação Urbana Água Branca é o exemplo totalmente contrário - incorporadores repassaram ao governo R$ 74,8 milhões para construir imóveis com áreas superiores às permitidas pela lei de zoneamento, mas só 3% (R$ 2,5 milhões) foram gastos em melhorias nos bairros. O resultado foi um trânsito caótico e alagamentos constantes.