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quarta-feira, 31 de agosto de 2011
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Financiamento de construtora custa 125% mais que o de banco
Fonte: Investimentosenoticias.com.br
Se muitos acreditam que os financiamentos bancários são caros no Brasil, no setor imobiliário são justamente os financiamentos de construtoras que figuram entre os mais caros do país. Segundo Marcelo Maron, Diretor Executivo do Grupo PAR e consultor de finanças pessoais, os juros de um financiamento de construtora chegam a 27% ao ano, contra 12% dos praticados pela maioria dos bancos:
“Muitos se enganam com a facilidade de um financiamento feito por construtora. Como sempre digo, quanto mais fácil o crédito, mas caro ele é. Algumas construtoras dispensam até a comprovação de renda e isso acontece porque no momento da posse do imóvel, quando ocorrerá a escritura em cartório, o imóvel ficará hipotecado à construtora, e a retomada do bem, em caso de inadimplência, é relativamente rápida”, explica Maron.
Segundo Maron, que também é professor de Matemática Financeira na UniEuro, em Brasília (DF), os consumidores encontram três tipos de financiamentos de imóveis no mercado, sendo que é possível verificar até uma combinação entre eles:
“Há o financiamento da construtora, o do banco e uma mescla entre essas opções. Neste último caso isso ocorre quando o imóvel está ainda em processo de construção e é possível financiar uma parte com a construtora e outra parte com o banco. Em todos estes casos, os contratos são sempre muito bem amarrados e os compradores precisam analisá-los com muito cuidado”, adverte Maron.
Segundo Maron, em um financiamento bancário de R$ 500 mil com prazo de 20 anos, o consumidor começará pagando uma parcela de R$ 6.607,00 e terminará com R$ 2.246,76:
“Levando em conta a valorização do imóvel, a inflação e os aumentos salariais que a pessoa deverá ter ao longo de duas décadas é muito provável que a prestação vá se tornando bem menos significativa em relação à renda nesse prazo. Certamente, R$ 2.246,76 daqui a 20 anos significará muito menos do que significa hoje”, explica.
Para o consultor, a grande vantagem deste sistema é a garantia de que a prestação não subirá. Muito pelo contrário, ela vai caindo ao longo dos anos. Além disso, todo financiamento imobiliário com banco tem um seguro acoplado à prestação, que quita o imóvel para a família em caso de morte do mutuário:
“A desvantagem do sistema fica por conta do elevado nível de burocracia, análise criteriosa de papéis, cadastros, comprovantes de renda e outras comprovações. Nesta modalidade, a retomada do imóvel no caso de inadimplência também é rápida, uma vez que, no ato da escritura, o imóvel fica hipotecado ao banco”, assinala Maron.
Segundo Maron, muitas pessoas perguntam qual a melhor opção. Para o consultor, isso depende do perfil e dos ganhos de cada um:
“Financiar direto com a construtora é bem mais caro e, sobretudo, incerto. A correção pós-fixada traz a incerteza se haverá condição do cliente continuar arcando com as prestações ao longo do tempo. Para quem busca segurança, a melhor alternativa é o financiamento bancário. A garantia de que as prestações não subirão é um fator importantíssimo a se considerar. Não correr o risco da construtora falir no meio da obra é outro. Mas, se a pessoa fizer as contas direitinho, verá que em vinte anos pagará quase que o valor de três imóveis. Por isso oriento as pessoas a se planejarem e a guardarem o dinheiro ao longo do tempo, para fazerem uma compra a vista, esta sim muito mais vantajosa para o comprador”, recomenda.
Mercado imobiliário atrai novos investidores
Fonte: DCI
Por: Milton Paes
Imóveis sempre representaram no Brasil uma excelente opção de investimento, e neste momento, de instabilidade do mercado de ações e de outros investimentos em razão da oscilação e da fragilidade da economia dos Estados Unidos e da dos países europeus, ganharam mais força. O volume de investimentos em imóveis no Brasil atingiu R$ 4,6 bilhões até o terceiro trimestre deste ano.
O valor já é 77% superior ao total investido em todo o ano de 2010. Em Campinas, o aumento registrado foi de 22% se comparado ao do ano de 2009. Um estudo feito pelo Secovi no primeiro semestre deste ano apontou que o mercado da região de Campinas cresceu 13 vezes em 4 anos, passando de 1.500 unidades ofertadas para cerca de 20 mil.
O crescimento do mercado imobiliário é a principal razão pela qual essa área se apresenta como investimento seguro e rentável. O presidente da Rede Imobiliária Campinas, Rodrigo Coelho, disse que as expectativas do mercado imobiliário regional são muito favoráveis para investimento. Além do aquecimento da construção civil, as obras regionais relacionadas à Copa do Mundo devem impulsionar ainda mais esse mercado.
"Os municípios da região metropolitana de Campinas terão uma valorização real de seus imóveis", afirma. "As opções de demanda, por conta desses eventos, serão muitas. Haverá um incremento na rede hoteleira, por exemplo, além da demanda por imóveis corporativos para empresas que estão se instalando na região" comenta.
O presidente da Rede afirma que há, basicamente, dois fatores que tornam o investimento imobiliário seguro. A imobilização do patrimônio é uma delas, pois imóveis são bens que não estão sujeitos à volatilidade dos mercados financeiros e mantêm uma constante valorização.
"A velocidade com que o investidor pode ser desfazer do investimento também é uma vantagem. Pode vender o imóvel na hora em que houver maior valorização." O potencial de valorização, segundo ele, diz respeito a melhorias e investimentos que regiões da cidade podem receber. Rodrigo Coelho disse que a região do bairro Botafogo, onde ficava a antiga rodoviária de Campinas, que foi implodida, foi comprada para ali ser construído um centro comercial. "Ali num futuro próximo será uma região de grande potencial de valorização, como outras áreas se valorizaram, entre as quais, a do Parque Jambeiro, área localizada na entrada de Campinas onde até alguns anos atrás não se faziam empreendimentos e hoje tem vários lançamentos. Outras duas regiões que cresceram foram a do Parque Prado e de Mansões Santo Antônio", revela. Rodrigo Coelho destacou ainda o entorno às margens da Rodovia Santos Dumont, que, com a expansão do aeroporto Internacional de Viracopos e com a vinda de empresas estrangeiras para aquela região, também tende a se valorizar. As alternativas para investir no mercado imobiliário são cada vez mais acessíveis.
Comprar um apartamento em longo prazo, por exemplo, e disponibilizá-lo para locação é uma das opções. Levando em consideração que as parcelas do financiamento diminuem a cada mês, diferentemente do aluguel, em alguns anos o investidor receberá a quantia total do que pagou pelo apartamento, mais o lucro. "O investidor comprou um imóvel, mas, teoricamente, não está pagando por ele. Esta é uma das propostas mais simples de aplicação financeira na área", aponta.
Se a intenção é obter lucro na venda, é preciso comprar um imóvel abaixo do preço de mercado. Assim é possível, pelo menos, vender a preço de mercado e obter algum ganho. "Muitos estão comprando imóveis antigos, porém bem localizados, para reformar e vender. Como agregam valor ao imóvel, conseguem ter margem de lucro", destaca. Segundo Rodrigo Coelho, a importância do auxílio de um profissional qualificado, que oriente o interessado sobre o investimento em imóveis, é fundamental para evitar frustrações e prejuízos financeiros. Obter uma avaliação distorcida quanto ao retorno que a aplicação pode proporcionar é, de acordo com o presidente, um dos principais erros dos investidores. "Se a intenção é comprar um imóvel para revender, por exemplo, é preciso avaliar liquidez, período de demora da venda, tempo que o dinheiro deve ficar aplicado e retorno financeiro obtido", explica. Para iniciar um investimento imobiliário, é importante selecionar imobiliárias por meio de indicação.
Optar por uma boa incorporadora e construtora, no caso de imóveis novos, é fundamental na hora da escolha. "Os lançamentos são ótimas oportunidades de investimento. A compra do imóvel na planta chega a superar 50% do valor pago, em alguns casos", afirma. Realizar um levantamento com a prefeitura de regiões da cidade que irão receber melhorias também é importante para uma previsão de futura valorização de áreas habitacionais. Os imóveis corporativos têm um rendimento de locação com um percentual superior ao de imóveis residenciais, e constituem um excelente investimento.
Previ promove "retrofit" na própria carteira imobiliária
Fonte: Agência Estado
A renovação no fundo de pensão inclui uma participação maior dos empreendimentos corporativos no investimento em imóveis - que hoje totaliza R$ 5,45 bilhões.
São Paulo - A Previ, maior fundo de pensão do país, investiu mais de R$ 1 bilhão desde o ano passado para promover um "retrofit" na própria carteira imobiliária: a renovação inclui uma participação maior dos empreendimentos corporativos no investimento em imóveis - que hoje totaliza R$ 5,45 bilhões - e a substituição de prédios antigos por edifícios de escritórios de altíssimo padrão recentemente construídos.
Até o momento, a maior aposta no segmento foi o Eco Berrini, em São Paulo, comprado no fim do ano passado da Prosperitas Investimentos por R$ 560 milhões. Esse tipo de edifício, segundo o diretor de investimentos do fundo, Renê Sanda, garante mais segurança à carteira, pois é locado para poucos inquilinos - geralmente grandes empresas - em contratos de longo prazo, com correção a valor de mercado a cada três anos. No caso do Eco Berrini, todos os 35 andares serão ocupados pela Telefônica.
Há dois anos, de acordo com Sanda, a proporção de investimentos em shoppings centers e escritórios era a mesma. Hoje, os prédios corporativos são 50% da carteira, com os shoppings em segundo lugar, com 35%. O restante está em ativos como hipermercados e o resort Costa do Sauípe, considerado um "mico" em que o fundo apostou.
No processo de renovação de seus imóveis, a Previ deverá se desfazer dos ativos de valor inferior a R$ 50 milhões. As aquisições de edifícios corporativos feitas desde o ano passado tiveram investimento mínimo de R$ 170 milhões. A ideia é reduzir a quantidade de prédios - atualmente, são 37 - para facilitar a gestão. Outro passo nessa direção é a priorização de edifícios inteiros, em vez de apenas alguns andares, para aumentar a possibilidade de associação com grandes conglomerados, como é o caso da Telefônica.
A Previ pretende reformar os prédios que não conseguir vender. O fundo já planeja o retrofit de um de seus imóveis no centro do Rio, onde há pouco espaço para a construção de novos prédios. Segundo especialistas, a estratégia tem o efeito de aumentar o preço do aluguel quando inclui não apenas obras de construção civil, mas também um redesenho das instalações de internet, telefone e tecnologia.
Tendência
O movimento da Previ não é isolado. O potencial do mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo - que hoje totaliza 2,7 milhões de metros quadrados disponíveis - também entrou no radar do BTG Pactual, que se associou à WTorre para criar uma companhia com R$ 5,3 bilhões em ativos. O foco principal são os edifícios corporativos.
Segundo a consultoria Jones Lang LaSalle, a mudança na carteira da Previ e a aposta do BTG se justificam pelo preço dos aluguéis corporativos, que variam conforme a classificação dos edifícios. Em São Paulo, o aluguel médio em prédios mais antigos, que recebem a classificação "B", custa R$ 54 o metro quadrado, enquanto um empreendimento de altíssimo padrão cobra R$ 96. Nas áreas mais nobres, como a Faria Lima, a diferença é maior: o metro quadrado no edifício classe "B" vale R$ 70, enquanto no "AA" custa R$ 153. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
terça-feira, 30 de agosto de 2011
Multiplicação imobiliária
Fonte: Valor Econômico
Por: Silvia Rosa
O boom no setor de construção civil e o crescente interesse dos investidores por aplicações em imóveis fizeram mais do que dobrar as ofertas de fundos imobiliários neste ano.
Até agosto, foram registradas 25 emissões na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que somaram R$ 4,68 bilhões, um aumento de 131,4% em relação ao mesmo período do ano passado. E há outros quase R$ 2 bilhões em operações que devem vir a mercado nos próximos meses.
A Brazilian Mortgages, uma das líderes desse mercado, com 32 fundos sob administração, sendo 19 listados em bolsa, já captou neste ano R$ 400 milhões em novas emissões e pretende chegar a R$ 2 bilhões até o final de 2011, volume 54% superior ao R$ 1,3 bilhão levantado em 2010. "Com a volatilidade na bolsa, o investidor passa a olhar mais as alternativas de investimento em ativos reais", afirma Vitor Bidetti, diretor da BM.
Em julho deste ano, a Brazilian Mortgages captou R$ 195,83 milhões em apenas cinco dias úteis com a distribuição do BM Cenesp, atraindo 2.695 pessoas físicas, o que mostra o forte apetite dos investidores para esse tipo de ativo.
Além dos tradicionais fundos que visam obter renda com aluguel de imóveis corporativos, novas opções de produtos começam a ganhar mercado. A BM deve abrir uma captação do fundo Excellence, criado em abril de 2008, cujo objetivo é investir em papéis com lastros imobiliários como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliárias (LCI), sendo nesse caso atrelados a imóveis residenciais. A carteira, que conta com patrimônio de R$ 79 milhões, tem como meta oferecer um retorno de 105% do CDI.
A Rio Bravo também lançou no início deste ano, em parceria com a Companhia Brasileira de Securitização (Cibrasec), uma carteira de R$ 50 milhões, que irá comprar CRIs atrelados a recebíveis de imóveis residenciais localizados na cidade de São Paulo.
Entre as vantagens desse modelo de fundo imobiliário está a possibilidade de diversificação dos investimentos em imóveis e a volatilidade menor das cotas, uma vez que a rentabilidade desses papéis já é definida no momento da emissão, afirma José Diniz, diretor de fundos imobiliários da Rio Bravo.
Além da praticidade em não ter que se preocupar com a administração dos imóveis, o que fez com que esses ativos caíssem no gosto dos investidores foi o fato de oferecerem isenção de imposto de renda sobre os rendimentos para pessoas físicas. Com isso elas podem obter, muitas vezes, um retorno de cerca de 8% a 10% ao ano, superior à rentabilidade líquida de uma aplicação atrelada ao CDI, além da valorização das cotas na bolsa, explica Diniz da Rio Bravo.
Só neste ano, a Rio Bravo realizou três ofertas de fundos imobiliários, e tem mais três carteiras em estruturação que devem vir a mercado até o final de 2011.
A gestora acabou de fechar a oferta do The One, que tem como foco investimentos em lajes corporativas no edifício comercial de mesmo nome, e está trabalhando na quarta emissão do fundo Rio Bravo Renda Corporativa. A intenção com a captação é aumentar em R$ 50 milhões o patrimônio do fundo, hoje em R$ 102 milhões, para a realização de novas aquisições.
Atualmente, o portfólio é composto de seis unidades no JK Financial Center, além de uma laje corporativa no prédio Jatobá Green Buiding, e outra no Edifício Parque Paulista, todos em São Paulo. Desde 2005, o fundo entregou uma taxa interna de retorno, que inclui os rendimentos com aluguel mais a valorização das cotas, de 24% ao ano.
Apesar dos novos empreendimentos em construção na cidade de São Paulo, Diniz, da Rio Bravo, acredita que essa oferta não deve suprir a demanda por imóveis corporativos pelo menos até 2014, com os preços de locação devendo se estabilizar em patamares altos.
O Banco do Brasil Investimentos também abriu a segunda captação do BB Renda Corporativa, que tem como objetivo investir em pontos comerciais para serem alugados como agências bancárias para o BB. O portfólio, administrado pela Votorantim Asset Management, captou R$ 159 milhões na primeira emissão, realizada em maio deste ano, sendo 92% desse volume alocado por investidores pessoas físicas. "Tivemos uma forte demanda, que chegou a R$ 400,58 milhões, mais que o dobro da oferta", afirma Leonardo Loyola, gerente executivo de mercado de capitais do BB Investimentos. A aplicação mínima da operação foi de R$ 10 mil. "Os investidores têm procurado esse tipo de produto pela segurança que os imóveis representam", diz Loyola.
Apesar do crescimento, a participação dos fundos imobiliários na bolsa ainda é pequena no Brasil. Em julho, havia 122 em operação, que somavam patrimônio líquido de R$ 11,198 bilhões. Desse total, apenas 59 fundos, eram negociados em bolsa, e totalizavam R$ 10,34 bilhões em valor de mercado. Já nos Estados Unidos, essa classe de ativos, conhecida como Real Estate Investment Trust (REITs), somavam R$ 400 bilhões, com mais de 200 fundos cotados em bolsa.
9 estádios da Copa ficam prontos em 2012, diz Dilma
Fonte: Exame.com
Por: Eduardo Tavares
Na coluna “Conversa com a Presidenta”, Dilma disse também que obras nos aeroportos estão em dia. São Paulo - A presidente Dilma Rousseff afirmou que nove de 10 estádios da Copa que atualmente estão em obras ficarão prontos em 2012. A afirmação foi feita na coluna “Conversa com a Presidenta”, publicada nesta terça-feira.
Dilma respondeu a perguntas de estudantes sobre os atrasos nas obras da Copa do Mundo de 2014. “A reforma e a construção de estádios está em ritmo adequado. Das 12 arenas que receberão jogos, 10 estão em obras, sendo que a conclusão de nove delas está prevista para dezembro de 2012, bem antes do início da Copa”, afirmou a presidente.
Sobre o estádio em Itaquera, que deve sediar a abertura da Copa, em São Paulo, Dilma disse que os obstáculos “já foram superados”.
Para a presidente, o andamento das obras nos aeroportos também é satisfatório. De acordo com ela, em seis aeroportos os trabalhos já começaram, e em outros cinco a licitação está em andamento.
Dilma também enfatizou que quatro aeroportos serão concedidos à iniciativa privada: Brasília, Guarulhos, Viracopos e Natal. Este último, em São Gonçalo do Amarante, já foi leiloado. O consórcio vencedor deu um lance de 170 milhões de reais, 228,82% maior do que o mínimo estabelecido pelo governo (51,7 milhões).
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