Tombini descarta formação de bolha de crédito no Brasil

Fonte: Estadao.com

O presidente do Banco Central, Alexandre Tombini, descartou nessa quinta-feira, 4, a possibilidade de uma bolha de crédito na economia brasileira. Segundo ele, o Brasil vai continuar crescendo, com inflação baixa e sem problemas de inadimplência. 

Em entrevista ao programa "Bom Dia Ministro", Tombini disse estar atento ao endividamento das famílias. Contudo, não demonstrou preocupação. Ele avalia que, em um processo de alta de juros, a inadimplência tende a aumentar. "Mas nada diferente", disse, ressaltando que continua em níveis baixos. Tombini ponderou que o Brasil tem uma regulação e supervisão bancária "intensas". "Estamos atentos", disse ele. 

Veja abaixo outros pontos da entrevista: 

Câmbio 

Tombini, destacou que o câmbio é flutuante e que, por isso, é necessário, para quem tem renda em reais, que se tome cuidado para que não se assuma compromissos em dólar em excesso. "O câmbio flutua para os dois lados. É sempre bom lembrar que o dólar pode não ficar assim", disse. 

O presidente do BC afirmou ainda que o Brasil está agindo para evitar o "aproveitamento ingênuo" do dinheiro fácil que está no mundo e toma a cautela necessária para evitar problemas maiores caso a conjuntura se reverta. Em relação aos fluxos de dólares, o presidente do BC destacou que é bom para o País os recursos destinados a investimentos, porque elevam a capacidade de oferta da economia e ajudam no combate à inflação. 

Inflação 

Tombini disse que a inflação em 12 meses vai cair dois pontos porcentuais entre agosto deste ano e abril do ano que vem. Segundo ele, as medidas adotadas pela autoridade monetária para combater a inflação já estão funcionando e seus efeitos serão sentidos com mais força no último trimestre de 2011. 

Ele reafirmou que a autoridade monetária vai perseguir o centro da meta de inflação em 2012, de 4,5% - compromisso reiterado outros duas vezes na sequência. 

Segundo o presidente do BC, a economia brasileira está desacelerando e a inflação está, em bases mensais, rodando abaixo da meta. "A inflação está sob controle, estamos trabalhando para isso. Não é questão de otimismo, trabalhamos para ela convergir ao centro da meta em 2012", disse. 

Tombini afirmou ainda que a economia brasileira está moderando o crescimento, refletindo a taxa de juros em alta, mas vai continuar se expandindo e deve fechar 2011 com alta de 4% do PIB. Ele ainda destacou que no futuro será possível ter bom crescimento com juros mais baixos. "Ao longo do tempo, será possível ter juros mais baixos com crescimento econômico", disse. 

Crise internacional 

Tombini afirmou ainda que o Brasil está "preparado" e tem "capacidade" de enfrentar um ambiente internacional mais difícil nos próximos meses, "se for o caso" de "agudização" do cenário econômico. Ele destacou que o governo brasileiro acompanha o cenário internacional de forma "criteriosa". Ele citou duas ferramentas que auxiliam essa defesa do Brasil e que foram importantes na crise financeira de 2008: as reservas internacionais e os depósitos compulsórios. 

Na sua avaliação, o acordo sobre o aumento do teto da dívida dos Estados Unidos trouxe "alívio". "O impasse foi superado", mas ele ponderou que a situação da economia internacional inspira "cuidados". Tombini destacou que a economia mundial cresce menos do que o esperado, com revisões de expansão para baixo.

Diretor da Caixa diz que setor imobiliário deve melhorar ainda mais

Fonte: diariodepernambuco.com.br

O setor imobiliário brasileiro vive momento de “extrema estabilidade”, com recordes de expansão ano a ano, e mais possibilidades se abrem para o futuro, em que pese a “suposta incapacidade” de a caderneta de poupança continuar a sustentar o avanço dos financiamentos do setor, avalia o diretor de Habitação e Infraestrutura da Caixa Econômica Federal, Teotônio Costa Resende.

Ao participar hoje (8) do Seminário de Crédito Imobiliário e Securitização, organizado pela Central de Custódia e Liquidação Financeira de Títulos (Setip), no auditório da Caixa, ele ressaltou que o Brasil é um dos poucos países do mundo em que os financiamentos imobiliários são sustentados por recursos direcionados. Para o setor continuar a crescer “vamos ter que buscar alternativas de crédito no mercado, a exemplo do que fazem outros países”, disse.

Na opinião de Resende, o refinanciamento pode ser bom negócio para os bancos, desde que seja só até o valor do imóvel. “Acima disso é um risco”, disse, e lembrou o que ocorreu nos Estados Unidos, em 2007, com os derivativos de créditos refinanciados com valores muito altos. Dentro do limite de 100% ele acha, inclusive, que até os correspondentes bancários podem ser usados como “braço operacional” para o refinanciamento.

Quem também se manifestou favorável à busca de novas fontes de financiamento para o setor foi o diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Filipe Pontual. Ele acha que o uso dos certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e de letras de crédito imobiliário (LCI) devem ser incentivados, juntamente com mais investimentos em qualificação profissional para levar sempre “mais credibilidade” para o setor.

Segundo Pontual, o setor imobiliário no país vive um “momento muito saudável”. Basta ver alguns números sobre o crescimento do setor, que movimentou R$ 3 bilhões em 2004, e de lá para cá evoluiu fortemente, a ponto de contabilizar investimentos de R$ 56,2 bilhões no ano passado. E o melhor, de acordo com ele, com nível de inadimplência muito baixo, de apenas 2,06% em 2010, contra níveis ao redor de 11% em 2003 e 2004.

Diretor do BC contesta bolha no mercado imobiliário

Fonte: Agência Estado

O diretor de assuntos internacionais e regulação do sistema financeiro do Banco Central (BC), Luiz Awazu Pereira, rechaçou hoje a hipótese de o recente crescimento do mercado imobiliário brasileiro gerar uma situação de bolha e consequentemente uma crise, exatamente como nos países desenvolvidos nos últimos anos. "Temos peculiaridades em relação a essas economias", afirmou durante sua participação no seminário sobre crédito imobiliário promovido pela Cetip.

Para o diretor, três motivos explicam a diferença de perspectiva para o mercado brasileiro em relação a outros países. A primeira diferença está na pequena base de comparação do mercado nacional. Como o setor sempre foi pequeno no Brasil, mesmo com a expressiva expansão registrada nos últimos anos, o financiamento imobiliário ainda representa uma fatia pequena em relação ao PIB, confrontado a outros países.

O segundo fator está no arcabouço do setor no Brasil, que, para o diretor do BC, é "forte" e apresenta "robusta" fiscalização. Esse padrão, segundo ele, não é necessariamente visto em todos os mercados.O terceiro aspecto está no mercado de derivativos, segmento que alavancou o desenvolvimento do mercado imobiliário nas economias maduras do Hemisfério Norte. No Brasil, lembrou Awazu, esse mercado, em especial nas operações ligadas ao setor imobiliário, é menos desenvolvido quando comparado a outros mercados.

Awazu lembrou ainda a necessidade de o País desenvolver fontes alternativas de funding à caderneta de poupança para viabilizar o crescimento da oferta de financiamento de imóveis. "Nosso objetivo é o crescimento do crédito imobiliário com segurança", disse, destacando a importância de se buscar a redução do déficit habitacional do País.

Segundo ele, o Banco Central tem buscado contribuir com esse processo por meio de uma regulação que estimule a securitização de recebíveis, mas com segurança, para evitar situações como a dos Estados Unidos, onde o processo de securitização sem controle levou à crise de 2008. O diretor também disse que o BC apoia a criação de índices de preços de imóveis que permitam um melhor acompanhamento do setor e também melhor alocação de recursos pelo setor privado.

O que pode frear a alta do preço dos imóveis

Fonte: Exame.com

Por: João Sandrini

Para coordenador do índice FipeZAP, recursos da poupança serão insuficientes para sustentar a expansão do crédito imobiliário no atual ritmo – o que vai segurar os preços

São Paulo – A economia brasileira passou por um processo de desaceleração nos últimos meses, a Europa e os Estados parecem caminhar para um período longo de baixo crescimento e as bolsas mundiais não acham o fundo do poço. Só o preço dos imóveis que não para de subir no Brasil. Divulgado na última quarta-feira, o índice FipeZAP, principal indicador brasileiro dos preços dos imóveis residenciais no Brasil, apontou uma valorização de 17% apenas nos sete primeiros meses deste ano. Ainda que o ritmo de alta esteja em desaceleração (+2,7% em abril, +2,6% em maio, +2,3% em junho e +2,1% em julho), os preços continuam a avançar a um passo bem mais acelerado que o do principal indicador de inflação no país, o IPCA.

Para entender por que o preço dos imóveis persiste em subir tão rapidamente e o que poderia frear esse movimento no futuro, EXAME.com conversou com Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe e coordenador do índice FipeZAP. Leia a seguir um resumo de sua visão para o mercado imobiliário brasileiro:

O preço dos imóveis tem registrado forte valorização desde meados da década passada. A alta acima da inflação foi de cerca de 70%. Mas uma boa parte dessa valorização aconteceu devido ao fato de que os preços praticados anteriormente eram muito baixos. Houve uma forte correção, mas a partir de uma base de comparação excessivamente baixa.

A explicação para esse movimento é econômica e, basicamente, inclui quatro grandes fontes de pressão sobre a demanda. O primeiro foi o controle da inflação, sem o qual não haveria incentivo ao planejamento financeiro e a poupança necessária para a compra de um imóvel. Não acredito que o atual governo esteja disposto a colocar em risco o controle dos preços.

Outro fator que alimentou e continuará a alimentar a demanda por imóveis é demográfico. A cada ano, surgem brasileiros interessados em comprar mais 1,5 milhão de novas residências. Parte disso vem do crescimento populacional, mas não é só isso. Mais pessoas estão saindo da casa dos pais para viver sozinhas ou em famílias pequenas. Uma pesquisa do IBGE mostra que o número de pessoas em cada residência caiu de 3,7 para 3,2 na última década. Sem falar no déficit habitacional que ainda existe no Brasil e que vai gerar demanda por vários anos.

O terceiro fator, que assim como os demais deve continuar a existir, é o crescimento dos salários e do emprego. Muitas categorias tiveram e continuar a conseguir aumentos reais de renda. Aliado a subsídios governamentais para a compra de imóveis pela população de renda mais baixa, isso faz com que mais gente tenha condições de realizar o sonho da casa própria.

Em minha opinião, o único impulso à valorização dos imóveis que deverá perder força é o crédito. Tenho muitas dúvidas se a expansão dos financiamentos imobiliários vai se manter no ritmo atual. A explicação é financeira: os bancos não terão dinheiro para conceder crédito com as taxas de juros atuais.

O crédito habitacional é o mais barato entre todas as modalidades concedidas para as pessoas físicas porque há uma espécie de subsídio implícito criado pelo governo. Os recursos da caderneta de poupança são a principal fonte de financiamento para que os bancos possam oferecer empréstimos para que a população compre casas. Os bancos captam dinheiro via caderneta e pagam aos poupadores uma remuneração anual de 6% a 7%. Em seguida, emprestam esse dinheiro a taxas que geralmente vão de 11% a 12% ao ano para quem deseja comprar uma casa. Esse tipo de operação é suficiente para cobrir eventuais perdas com inadimplência e ainda garante um pequeno lucro aos bancos.

O problema é que os recursos da caderneta de poupança devem se esgotar em meados de 2012. Hoje o estoque da poupança soma quase 310 bilhões de reais. Desse total, 65%, ou cerca de 200 bilhões de reais, devem ser obrigatoriamente direcionados para o crédito imobiliário – do contrário, se transformam em depósitos compulsórios recolhidos junto ao Banco Central. Os números divulgados pela Abecip nesta quarta-feira (03/08) mostram que o estoque de crédito imobiliário já soma cerca de 160 bilhões de reais. Apenas no primeiro semestre, foram concedidos mais 37 bilhões em crédito imobiliário. A previsão para os 12 meses de 2011 é de que 85 bilhões sejam liberados.

Olhando para esses números e mesmo considerando o rendimento da poupança, eventuais novas captações e amortizações de empréstimos para a compra de casas, acredito que em algum momento de 2012 vai acabar o dinheiro da caderneta que poderá ser usado no financiamento da expansão do crédito imobiliário. E isso muda tudo. Os bancos terão de buscar no mercado outras formas de financiamento para conceder esses empréstimos. Existem várias opções, mas nenhuma delas inclui o subsídio implícito da caderneta de poupança.

Quando a fonte de recursos se tornar mais cara, acho que o custo será repassado ao consumidor e o crédito imobiliário também vai se tornar mais caro. Os juros mais altos devem fazer com que a compra de imóveis deixe de caber no bolso de algumas pessoas. Nessas condições, menos gente conseguirá fechar negócios. Não estou dizendo que o preço dos imóveis vai parar de subir a partir desse momento, mas acho que vamos observar variações de preço menos intensas.

Um dos principais estudiosos de preços de imóveis e outros ativos é o economista americano Robert Schiller. Ele inclusive é um dos responsáveis pelo índice Case-Shiller, um dos principais termômetros do mercado imobiliário americano, e também é bastante famoso por ter previsto, desde 2005, o estouro da bolha hipotecária.

Em um de seus estudos bastante conhecidos, Shiller avaliou os preços dos imóveis nos Estados Unidos desde 1890 e demonstrou que as variações são muito grandes, mas que, na média, crescem a um ritmo parecido com a inflação americana. Aos grandes ciclos de alta seguem-se, portanto, ciclos de baixa que anulam parte da valorização anterior, e assim por diante.

O índice FipeZAP, na verdade, já demonstra certa desaceleração no ritmo de aumento dos preços dos imóveis, mas os preços ainda sobem bem acima da inflação. Não sei se essa será a tendência para os próximos meses. O que estou querendo dizer é que, a partir do momento em que o crédito ficar mais caro, haverá uma motivação econômica para que os preços dos imóveis avancem a um passo mais lento.

O crédito habitacional é o mais barato entre todas as modalidades concedidas para as pessoas físicas porque há uma espécie de subsídio implícito criado pelo governo. Os recursos da caderneta de poupança são a principal fonte de financiamento para que os bancos possam oferecer empréstimos para que a população compre casas. Os bancos captam dinheiro via caderneta e pagam aos poupadores uma remuneração anual de 6% a 7%. Em seguida, emprestam esse dinheiro a taxas que geralmente vão de 11% a 12% ao ano para quem deseja comprar uma casa. Esse tipo de operação é suficiente para cobrir eventuais perdas com inadimplência e ainda garante um pequeno lucro aos bancos.

O problema é que os recursos da caderneta de poupança devem se esgotar em meados de 2012. Hoje o estoque da poupança soma quase 310 bilhões de reais. Desse total, 65%, ou cerca de 200 bilhões de reais, devem ser obrigatoriamente direcionados para o crédito imobiliário – do contrário, se transformam em depósitos compulsórios recolhidos junto ao Banco Central. Os números divulgados pela Abecip nesta quarta-feira (03/08) mostram que o estoque de crédito imobiliário já soma cerca de 160 bilhões de reais. Apenas no primeiro semestre, foram concedidos mais 37 bilhões em crédito imobiliário. A previsão para os 12 meses de 2011 é de que 85 bilhões sejam liberados.

Olhando para esses números e mesmo considerando o rendimento da poupança, eventuais novas captações e amortizações de empréstimos para a compra de casas, acredito que em algum momento de 2012 vai acabar o dinheiro da caderneta que poderá ser usado no financiamento da expansão do crédito imobiliário. E isso muda tudo. Os bancos terão de buscar no mercado outras formas de financiamento para conceder esses empréstimos. Existem várias opções, mas nenhuma delas inclui o subsídio implícito da caderneta de poupança.

Quando a fonte de recursos se tornar mais cara, acho que o custo será repassado ao consumidor e o crédito imobiliário também vai se tornar mais caro. Os juros mais altos devem fazer com que a compra de imóveis deixe de caber no bolso de algumas pessoas. Nessas condições, menos gente conseguirá fechar negócios. Não estou dizendo que o preço dos imóveis vai parar de subir a partir desse momento, mas acho que vamos observar variações de preço menos intensas.

Um dos principais estudiosos de preços de imóveis e outros ativos é o economista americano Robert Schiller. Ele inclusive é um dos responsáveis pelo índice Case-Shiller, um dos principais termômetros do mercado imobiliário americano, e também é bastante famoso por ter previsto, desde 2005, o estouro da bolha hipotecária.

Em um de seus estudos bastante conhecidos, Shiller avaliou os preços dos imóveis nos Estados Unidos desde 1890 e demonstrou que as variações são muito grandes, mas que, na média, crescem a um ritmo parecido com a inflação americana. Aos grandes ciclos de alta seguem-se, portanto, ciclos de baixa que anulam parte da valorização anterior, e assim por diante.

O índice FipeZAP, na verdade, já demonstra certa desaceleração no ritmo de aumento dos preços dos imóveis, mas os preços ainda sobem bem acima da inflação. Não sei se essa será a tendência para os próximos meses. O que estou querendo dizer é que, a partir do momento em que o crédito ficar mais caro, haverá uma motivação econômica para que os preços dos imóveis avancem a um passo mais lento.

Por que a expansão do mercado imobiliário brasileiro ainda não gerou uma bolha?

Fonte: melhoresacoes.com.br

Na verdade, os preços dos imóveis no Brasil apenas recentemente começaram a acompanhar a inflação. Anteriormente, os preços subiam abaixo dos níveis de inflação, e os recentes reajustes provam que houve um ajuste de preços necessário no mercado imobiliário brasileiro.



Não há dúvida de que o mercado imobiliário brasileiro está em franca expansão. Segundo muitos analistas, este é apenas o começo de um longo ciclo positivo para o mercado imobiliário brasileiro, que será acompanhado por um período duradouro de aumento de preços.

Por exemplo, o JP Morgan recentemente divulgou um estudo sobre a relação entre os valores dos imóveis e o nível de renda. Este estudo mostra que enquanto o valor dos imóveis no Brasil 5,5x a renda anual média; em países como China e Cingapura, esta relação aumenta para 11x a renda média, o que significa que há bastante espaço para aumento dos preços dos imóveis no Brasil.



Um dos fatores fundamentais por trás do forte aquecimento do mercado imobiliário brasileiro é a imensa demanda por imóveis. Esta demanda veio de todas as classes sociais, e nas classes menos favorecidas, o programa do governo, Minha Casa Minha Vida, está ajudando a enfrentar o problema.



Muitos especialistas do setor imobiliário acreditam que o programa Minha Casa Minha Vida está tendo um papel importante no aquecimento do mercado imobiliário brasileiro. O programa iniciou semana passada sua segunda fase no Brasil, construindo 2 milhões de moradias no Brasil até o fim de 2014, o que ajuda aaquecer o mercado imobiliário ainda mais.



Além disso, há uma escassez na oferta. Isto pode ser observado em todos os setores, e a oferta no mercado imobiliário brasileiro é particularmente aguda. Não há dúvida de que o Brasil precisa de novas construções, em todos os setores do mercado imobiliário, principalmente escritórios comerciais, onde as taxas de imóveis vagos estão atingindo os menores níveis de todos os tempos.



Necessidade de mais recursos...



Apesar dos financiamentos imobiliários no Brasil terem crescido rapidamente nos últimos anos, o nível total de empréstimos ainda representa uma pequena parte do PIB brasileiro. Os financiamentos imobiliários no Brasil estão atualmente em torno de 5% do PIB, e este é um motivo de preocupação no México e no Chile, onde esta relação está em 11% e 18%, respectivamente.

Além disso, analisando o sistema de financiamento no Brasil; é óbvio que há muito espaço para crescimento. Os empréstimos máximos no setor imobiliário brasileiro são de 65% do valor do imóvel e os financiamentos imobiliários são de curto prazo (15 anos). Além disso, neste mercado imobiliário aquecido há uma abundância de alternativas no mercado de capitais. Analistas acreditam que o Brasil possui bastante espaço para iniciar a securitização de larga escala para este mercado nos próximos anos.

Os prós e contras de 3 formas de financiar um imóvel

Fonte: Exame.com

Associação de Mutuários faz considerações sobre os prós e contras dos tipos de financiamentos imobiliários

São Paulo, SP - O levantamento do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) aponta que só no mês de maio (2011) foram comercializadas 2.380 unidades residenciais, o que representa alta de 22,1%, em comparação ao mesmo período do ano anterior. Já de acordo com a pesquisa do Instituto Data Popular, 9,9 milhões de pessoas pretendem realizar o sonho da casa própria nos próximos meses. Mas, antes de fechar o negócio, é preciso ficar atento na escolha do financiamento, conforme recomenda a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa).

“É importante que o futuro mutuário, ao comprar um novo bem, converse com sua família para definir a melhor forma de pagamento”, alerta o presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz. Ele recomenda: “Para não correr risco, o ideal é não comprometer mais que 30% da renda mensal, além de ter um fundo de reserva”.

Consórcio - Marco Aurélio Luz diz que uma das modalidades de financiamento imobiliário em crescimento é o sistema de consórcio. “No primeiro trimestre deste ano, foi registrado um aumento de 11,3% nas vendas das cotas, em relação ao ano de 2010, totalizando 57 mil unidades, como mostram os dados da Associação Brasileira das Administradoras de Consórcio (Abac)", lembra o dirigente.

“Porém – continua Luz, essa alternativa de financiamento tem suas vantagens e desvantagens. Os benefícios são: a possibilidade de usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar lances e receber a carta de crédito antes; o prazo para a liberação (varia entre 60 a 180 meses), que é menor se comparado a outros financiamentos, que chegam a 30 anos”.

Segundo o presidente da Amsp, alguns consórcios permitem que o consorciado dê o lance que ela própria, a empresa promotora do consórcio, cobre. O consorciado vencedor pagará o aporte feito pela empresa com parte do valor da carta de crédito. “Já os malefícios são: as taxas de administração e adesão, os seguros e o fundo de reserva, que pode comprometer em até 20% o valor das prestações".

Quem optar pelo consórcio não deve ter pressa, recomenda Luz, porque tanto pode ser o primeiro a ser contemplado, como o último. “O futuro mutuário que anseia pelo primeiro imóvel próprio e opta por consórcio deve levar em conta que o valor da carta de crédito, quando esta for liberada, pode não ser suficiente para aquisição do bem desejado", lembra ele.

“Nesses casos, quando a valorização do imóvel resulta em que o crédito recebido é insuficiente para a consolidação da compra, o dono da propriedade terá que ter reservas próprias para completar o pagamento. Caso contrário, será forçado a comprar o imóvel em outro local não desejado, o que, às vezes, gera problemas sérios, por exemplo, com a questão da mobilidade”, explica, e reforça: “Por isso, consórcio é ideal para quem não tem urgência para adquirir o imóvel”.

Financiamento com a construtora - Outra opção para financiar um imóvel já pronto é ir direto à construtora. A modalidade, comenta Luz, é boa para quem adquirir o bem no valor acima de R$ 500 mil, e quer quitar as parcelas em pouco tempo. Para ele, a vantagem dessa escolha é a facilidade de negociação com o incorporador. Financiar direto com a construtora, opina o presidente da Amspa, também inclui a menor rigidez para conseguir a concessão do crédito e, no caso da impossibilidade de cumprir o contrato, "há certa facilidade para fazer um acordo".

“O problema desse tipo de financiamento está na cobrança dos juros, de 12% ao ano, mais o reajuste pelo Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) após as chaves, que leva ao aumento considerável do preço final. Há também que considerar que a escritura será obtida somente quando houver a quitação total do financiamento”, ressalta Luz.

Luz comenta ainda que para contratar financiamento de imóvel direto com a construtora é preciso ter cautela, "pois, caso a empresa quebre antes da entrega das chaves, o comprador pode não conseguir recuperar o dinheiro".

“Antes da entrega das chaves, é importante quitar em torno de 30% do valor do imóvel. Para evitar os eventuais problemas com a construtora, também é importante criar a ‘Comissão de Representantes’ para fiscalizar o andamento da obra, ainda na planta. Caso aconteça a falência da incorporadora, o mutuário deve recorrer ao judiciário para receber indenização e multas, o que gira em torno de 50%”.

Financiamento bancário – O presidente da Amspa comenta as modalidades de financiamento adotadas pelos bancos. Uma é a que se encaixa nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH); e outra a que é orientada pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Na análise de Luz, financiamentos pelas regras do SFH e do SFI são ideais para quem quer receber o imóvel de imediato, e não tem condições de pagar à vista, que é sempre a melhor escolha devido à ausência de juros.

“Na impossibilidade da compra à vista, a alternativa é comprar imóvel com preço inferior a R$ 500 mil, preferencialmente, pois este é o valor que se enquadra no SFH, com juros menores (até 12% ao ano) e sistema de amortização mais adequado”, opina Luz.

O dirigente diz que o SFH “dá mais fôlego” quando da ocorrência de atraso nos pagamentos das parcelas. “São três meses para conseguir resolver o problema de inadimplência com o agente financeiro. Já com o SFI, a perda da propriedade pelo não pagamento do imóvel acontece em 15 dias após a notificação do cartório, além da taxa de juros variar entre 13% a 15% ao ano”, diz.

O presidente da Amspa sugere que, antes de assinar o contrato desses tipos de financiamentos, o futuro mutuário verifique o quanto o valor das parcelas vai comprometer seu rendimento familiar. “O ideal é que não seja mais de 20% de sua renda, se essa for superior a R$ 10 mil. Quem tem ganhos entre R$ 5 mil e R$ 10 mil, o limite da prestação deve ficar entre 11” e 15%” recomenda Luz, e aconselha: “Com renda menor que R$ 5 mil, não arrisque a assumir prestações superiores a 5% desse valor”.

“Fica evidente que a escolha do financiamento depende muito do poder aquisitivo de cada um. É importante que o futuro proprietário do imóvel converse com sua família, levando sempre em conta as despesas fixas, como alimentação, educação, transportes, pagamentos de prestações, entre outros gastos. Caso contrário, o sonho de comprar a casa própria pode se tornar um tormento e acabar de vez com uma esperança”, completa o presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), Marco Aurélio Luz.

Especialista alerta para bolha dos pequenos imóveis comerciais

Fonte: Exame.com

O polêmico debate sobre a bolha imobiliária brasileira só tende a esquentar à medida que os preços continuam em alta. Nos primeiro seis meses deste ano, o preço pedido pelos vendedores aumentou em média 14,6% nas sete principais capitais brasileiras, segundo o índice FipeZap. 

EXAME.com mostrou no mês passado que há motivos tanto para acreditar que já existe uma bolha imobiliária no Brasil quanto para apostar que os preços não vão mudar de trajetória. 

Em meio à falta de consenso entre especialistas, um dos poucos pontos de concordância é que o valor de venda das salinhas comerciais – que servem para abrigar escritórios de pequenas empresas ou consultórios, por exemplo – já passou dos limites. O que está acontecendo nesse mercado seria algo parecido com a bolha dos flats, que estourou na década de 1990 e gerou perdas a milhares de investidores. 

Para o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, os preços das salinhas comerciais só chegaram aos atuais patamares em cidades com São Paulo devido à desinformação das pessoas que estão investindo nesses imóveis. Leia abaixo um resumo de sua argumentação, extraída da carta trimestral do Núcleo de Real Estate da Poli-USP: 

Preços crescentes não são sinônimos de bolha e tampouco são a causa. Só há motivos para preocupação quando o preço dos imóveis sobe acima da estrutura de custos das construtoras. É isso que está acontecendo agora com imóveis residenciais e comerciais. No primeiro semestre, a demanda por imóveis residenciais caiu, os custos da construção cresceram de forma moderada, mas índices de preços de imóveis como o divulgado pela FipeZAP ainda mostram uma alta acelerada dos valores de venda. 

Em um mercado com oferta e demanda equilibradas, o preço deveria ser suficiente para cobrir os custos de construção, dar uma margem de cobertura de incertezas (necessária no Brasil porque o preço de um imóvel novo costuma ser fechado anos antes da conclusão da obra) e garantir um retorno adequado ao risco do empreendedor. Mas não é isso que está acontecendo. As evidências são de que o preço dos imóveis residenciais está acima de seu valor justo. O problema é ainda maior no mercado de salinhas comerciais. 

Em tese, há três explicações que poderiam levar o Brasil a uma bolha imobiliária: 1) crédito irresponsável; 2) forte presença de capital especulativo; e 3) investidores desinformados. No país, entretanto, os bancos são bem mais cautelosos que no exterior para a concessão de financiamentos imobiliários. 

O segundo fator que poderia estar por trás de uma bolha também pode ser descartado. No Brasil, não há forte presença de capital especulativo. Grandes capitais tendem a especular em mercados de maior liquidez, como bolsa de valores ou commodities, deixando para especuladores mais ingênuos o mercado imobiliário. A baixa velocidade das transações com imóveis pode comprometer o ponto de saída do especulador, fazendo com que o investidor agressivo possa perder os lucros antes de realizá-los. 

Já investidor desinformado há em grandes quantidades no Brasil, especialmente no segmento dos pequenos imóveis de escritórios. Pipocam por aí lançamentos vendidos em sua totalidade com apoio em desinformação. O investidor é induzido a julgar o preço de venda por meio da sua comparação com valores irreais de locação que permitiriam a obtenção de retornos equivalentes a 10% ao ano com aluguéis. 

Trata-se de uma fantasia corrente que embute uma série de vulnerabilidades. Considerando um preço de 8.778 reais por metro quadrado para uma salinha comercial e uma série de premissas otimistas (imóvel sem vacância, aluguéis reajustados pelo IGP-M todos os anos, edifício que permanece competitivo por duas décadas mesmo sem novos investimentos e ausência de custos com corretagem), é provável que o investidor obtenha uma taxa de retorno de 5% a 6% ao ano. Dessa forma, mesmo no melhor cenário, serão necessários ao menos 15 anos para a pessoa recuperar o capital investido. 

As pessoas continuam comprando porque acham que imóveis, mesmo com suas restrições de liquidez, podem funcionar como ativos especulativos de curto prazo. O problema é que a compra é feita na planta. A renda mensal gerada pelo aluguel, portanto, só será recebida após a conclusão das obras, que em geral duram ao redor de três anos. 

Em testes de estresse em que foram considerados cenários mais pessimistas (com eventuais períodos de vacância e despesas com imobiliárias, por exemplo), o retorno chega a cair para 3% a 4% ao ano. Se os cálculos forem feitos de uma forma realista, é provável que o investidor não recupere o dinheiro aplicado nem em 20 anos. 

Para que o imóvel possa ser considerado um investimento interessante, é necessário que o preço pago por metro quadrado seja bem inferior ao da premissa estabelecida no cálculo acima (8.778 reais). O retorno bruto que normalmente é projetado, de 10% ao ano, só será alcançado se o investidor pagar 6.413 reais ou menos por metro quadrado – algo já difícil de encontrar em bairros nobres de São Paulo. 

A única explicação para que o mercado continue aquecido é que há um grande número de investidores desinformados. Quando os prédios de escritórios em construção previstos para serem entregues no segundo semestre de 2012 chegarem ao mercado, os aluguéis provavelmente atingirão níveis mais baixos, provocando uma sensível desvalorização desses imóveis. O alarme de bolha é estridente.

Barra Funda ganha “bairro” planejado

Fonte: Folha.com

Um terreno de 250 mil m² (o equivalente a 25 quarteirões) recebe investimentos para virar um "bairro" planejado na região da Barra Funda (zona oeste de São Paulo). 

As construtoras donas da área e responsáveis pela obra --Tecnisa (com 75%) e PDG (25%)-- começam, nesta semana, os trabalhos de infraestrutura para sistemas de água, luz, esgoto, telefone e a abertura de vias. 

As companhias não revelam quanto vai ser aplicado no empreendimento nem quais serão as fontes dos recursos, mas o VGV (valor geral de venda) está estimado em R$ 4 bilhões. 

Serão 14 ruas e duas avenidas, abertas ao tráfego, e 30 lotes de tamanhos entre 3 mil m² e 10 mil m². Alguns desses lotes poderão ser unificados, conforme o caso. 

O projeto prevê a construção de cerca de 30 torres residenciais, com apartamentos de 90 m² a 270 m², duas torres comerciais e um centro para lojas de conveniência, além de praça de 50 mil m² (ou cinco quarteirões), que será doada à prefeitura e aberta ao público.

"As licenças para as obras de infraestrutura nós já temos, mas o processo para as demais autorizações, para os lançamentos imobiliários, só ocorre a partir do ano que vem, com os lotes já registrados", diz Fabio Villas Bôas, diretor-executivo técnico da Tecnisa. 

O terreno, margeado pelas avenidas Marquês de São Vicente, Nicolas Boer e Gustav Willi Borghoff, que foi comprado da Telefônica pela Tecnisa, em 2007, por R$ 133 milhões, está orçado em R$ 700 milhões --reflexo do boom imobiliário paulistano. 

O preço médio de venda do m² de terrenos na Barra Funda saltou de R$ 600, em 2006, para R$ 3.500 neste ano, segundo dados da Herzog Imóveis Industriais e Comerciais. 

O valor do m² novo de apartamentos no bairro também subiu cerca de 25% nos últimos 12 meses, indo para R$ 6 mil. 

Apesar da alta, o preço ainda é mais baixo do que os praticados em bairros próximos, como Perdizes. 

"A demanda por imóveis residenciais na Barra Funda está aumentando; o morador tem os mesmos benefícios de localização e infraestrutura de transporte que nos bairros vizinhos, mas a preços menores", diz Villas Bôas. 

Espaço Público 

O arquiteto Hélio Mítica Neto, do escritório Terra Urbanismo e um dos responsáveis pelo projeto, diz que "o grande legado é a qualidade do espaço público" proposta no empreendimento. 

A praça de 50 mil m², aberta à população, vai comunicar a Marquês de São Vicente com outras vias de acesso ao "novo bairro". 

Todos os prédios serão construídos de frente para essa praça, com distância de cerca de 40 metros entre um e outro, e terão recuo extra a partir da rua. As calçadas também serão largas e bem iluminadas. 

"Acredito que a melhor estratégia de segurança seja a utilização contínua do espaço público e queremos estimular isso", diz Mítica Neto. 

Verticalização "inteligente" é solução para SP Empreendimentos que promovam "verticalização inteligente" são uma solução para São Paulo, na avaliação de João Crestana, presidente do Secovi (sindicato da habitação). 

"A cidade já se espalhou muito. Precisamos, agora, ocupar os espaços vazios com inteligência", afirma. 

Crestana diz que, além da Barra Funda, a Mooca é um bairro forte candidato a receber projetos que substituam os antigos galpões industriais por prédios residenciais mais espaçados entre si, com calçadas largas e mais áreas verdes públicas. 

"Cidades do exterior, como Nova York, mostram que a verticalização pode ser altamente favorável, dependendo das contrapartidas oferecidas à cidade", diz. "Com acesso adequado e mobilidade para os moradores, os edifícios, por exemplo, precisam de menos garagens." 

O executivo do Secovi afirma ainda que a reocupação de locais como Mooca e Barra Funda precisa ser feita com diversificação. "É necessário haver, além de residências, escritórios, comércio e espaço para lazer." 

Simone Santos, diretora de serviços corporativos da Herzog Imóveis Industriais e Comerciais, afirma que a preferência por conciliar trabalho e moradia na mesma região tem sido cada vez constante entre os paulistanos. 

"Considerando a escassez de terrenos livres em São Paulo e os altos preços, as áreas com galpões podem ser as maiores oportunidades para as construtoras."

Exploração imobiliária pode tornar aeroportos rentáveis

Fonte: estadao.com

A exploração imobiliária nos aeroportos pode ser a saída para tornar o processo de concessão atraente para o setor privado, já que o governo quer garantir que as tarifas não subam após a privatização. "Como o ministro anunciou que o governo não pretende alterar as tarifas de serviços (dos aeroportos), precisamos considerar as tarifas atuais, comparar essa receita com os investimentos que serão feitos e ver que modelos a mais de gestão do empreendimento podem ser atrelados ao negócio, como por exemplo, a questão imobiliária. Em muitos países, boa parte da receita se dá por uma criativa exploração imobiliária no entorno dos aeroportos, como hotéis", afirmou hoje Paulo Godoy, presidente da Associação Brasileira da Infraestrutura e Indústria de Base (Abdib). 

Nesta segunda-feira, o ministro da Secretaria de Aviação Civil, Wagner Bittencourt, reuniu-se com empresários na sede da Abdib, em São Paulo, para discutir o modelo de privatização que será adotado para o setor aéreo brasileiro. "Já marcamos uma nova reunião para o próximo dia 12. O objetivo é continuarmos discutindo o modelo de concessão, esclarecer a modelagem que estamos elaborando e também colher sugestões", afirmou Bittencourt ao final do encontro. 

Segundo o presidente da Abdib, Bittencourt disse que, para estimular a competição, o investidor privado no aeroporto de Guarulhos não poderá ser o mesmo que em Viracopos, em Campinas, já que ambos ficam no Estado de São Paulo. Na última sexta-feira, o ministro anunciou que a licitação para a concessão dos aeroportos de Guarulhos, Viracopos e Brasília será realizada até 22 de dezembro e que a gestão dos aeroportos será entregue aos concessionários até fevereiro de 2012. O edital de concessão desses aeroportos será publicado em novembro.

Mercado imobiliário vai crescer acima do PIB

Fonte: CTE Notícias

Em ritmo acelerado, o mercado imobiliário do país cresceu, no ano passado, 11,6%, o equivalente a 4,1 pontos percentuais acimados 7,5 do Produto Interno Bruto (PIB) nacional, segundo mostra uma pesquisa realizada pela Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi-RJ) com base em dados do IBGE e da Fundação Getúlio Vargas (FGV). A aceleração acima do PIB deverá se manter em 2011, com o setor crescendo 5,5% contra uma previsão do PIB abaixo de 4% (segundo boletim Focus de ontem, o crescimento deve ficar em 3,96%). 

“Isto é resultado do aumento do crédito imobiliário, que faz o mercado acelerar”, explica o presidente da Ademi-RJ, Conde Caldas, acrescentando que momento como o atual só foi vivido em1982. “O crédito voltou quando a legislação restabeleceu a fidúcia(possibilidade de retomar o imóvel caso o proprietário não pague o financiamento)”, explica. Além disso, diz Caldas, há um momento de emprego, de confiança na economia, o que estimula o comprador. 

De 2009 para 2010, o crédito imobiliário cresceu de R$ 49,6 bilhões para R$ 83,1 bilhões (67,5%). A estimativa é de que, em 2011,chegue a R$ 115 milhões, alta de 38,4%. Pela primeira vez na história, o número de unidades financiadas no ano passou de um milhão, foi de 1,052 milhão, contra 670 mil em 2009. Do total, do ano passado, 631 mil unidades foram financiadas com recursos do FGTS e 421 mil pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). No primeiro trimestre de 2011, o total de imóveis financiados foi de 306 mil, e a estimativa é de que este número chegue a 1,2 milhão no ano. 

Caldas destacou que a expansão não está baseada numa bolha, mas na demanda. “O déficit habitacional era de 5,8 milhões em 2009. Estima-se que, com o PAC 2, caia para 4 milhões, nos próximos anos”. Segundo a pesquisa, o déficit é de 1,127 milhões em São Paulo, 19% do total, é de 537 mil no Rio, 9,3%. 

O empresário, que é dono da construtora Concal,explica que no Brasil o crédito imobiliário corresponde a 4% do PIB, mas deve chegar em 9% em 10 anos. No entanto, nos Estados Unidos este percentual chega a 78%; no Reino Unido, a 83%; e na Dinamarca, 100%. “Não temos bolha. Temos é uma demanda reprimida por anos de falta de crédito e de economia parada”. 

Quando questionado sobre a especulação, na qual um número cada vez maior de pessoas compra imóveis para alugar ou como investimento, Conde diz ser natural. ”No Brasil, 80% dos imóveis são próprios e só 20% estão disponíveis para aluguel. Em países em desenvolvimento a relação é de 50% a 55% próprios e 45% a 50% para aluguel.”