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Granja Viana Ganha Shopping de Alto Padrão

Fonte: O Estado de São Paulo

São Paulo tem 69 shoppings entre a capital e a Região Metropolitana. Mas sempre cabe mais um. Hoje, o septuagésimo do entorno será inaugurado na Rodovia Raposo Tavares, em Cotia, perto dos condomínios de alto padrão que dominam aquela área. O Shopping Granja Vianna espera um público de 20 mil pessoas por dia - formado principalmente pelos vizinhos "granjeiros".

No km 23,5 da Raposo Tavares, o shopping terá como opção de lazer, além de 161 lojas, cinco salas de cinema e um boliche. Para além dos fast-food das praças de alimentação, estão previstos um restaurante mexicano, outro japonês, uma hamburgueria e alguns bares que devem funcionar até meia-noite. Inicialmente, as 1.300 vagas de estacionamento serão gratuitas.

Meio ambiente. A briga histórica dos moradores da Granja é justamente contra grandes empreendimentos como esse, sob alegação que eles diminuem o que resta do "cinturão verde" de São Paulo. Mas parece que a ideia de ter um bom shopping por perto é do agrado da vizinhança. "Quem mora aqui não quer ir a São Paulo nunca. É bom ter alternativas de lazer perto de casa", diz a médica Luciana Oliveira, moradora da Granja.

A aposentada Délia Costa, do Movimento em Defesa da Granja Viana, relativiza a nova construção. "O problema ali é porque o terreno era cheio de árvores. Mas pelo menos é na Raposo, vai servir ao pessoal da região", diz. Como contrapartida, a administração do shopping se comprometeu com a Prefeitura de Cotia a plantar 1.500 árvores nos próximos dois anos.

Obras viárias. Ontem, durante a reta final das obras, o trânsito para quem saía da Granja em direção à Raposo era intenso. "Acho bom o shopping, mas tem de haver adequação para atender ao fluxo de carros", disse a professora de dança Márcia Vilar, presa no congestionamento.

Algumas obras viárias foram exigidas pela Prefeitura, como a inversão de mão de algumas ruelas do entorno, a criação de uma rotatória e faixa especial de acesso na Raposo Tavares, feitas antes da inauguração. A passarela na frente do shopping, outra exigência, ainda não foi concluída.

De acordo com Felipe Andrade, superintendente do Shopping Granja Vianna, a ideia é ser um "bom vizinho" na região. "Tomamos todas as precauções para não causar impacto negativo e Existe ali uma demanda enorme por comodidade com o mínimo de deslocamento."

Novos shoppings. A um mês do Natal, aumentam as opções de lugar de compra para o paulistano. O Raposo Shopping (a nove quilômetros do Granja Vianna) está em reforma para tentar concorrer em pé de igualdade com o vizinho - a nova etapa prevê cinemas, teatro e um incremento no mix de lojas para atender melhor as classes A e B.

No caminho oposto, o recém-inaugurado Largo Treze, em Santo Amaro, contempla o também recém-conquistado poder de consumo da classe C. "Há muito espaço para shopping em São Paulo ainda porque há bastante público consumidor em formação. Além disso, os shoppings hoje não são mais só centro de compras e sim de serviços e praticidade", explica Adriana Colloca, gerente de Pesquisa da Associação Brasileira de Shopping Centers.

Em São Paulo, túnel no bairro do Limão vai remover 340 imóveis

Fonte: Agência Estado

Um total de 340 imóveis dos bairros de Santana e do Limão, na zona norte da capital paulista, serão desapropriados pela Prefeitura para a construção de um complexo viário com dois túneis que ligará as Avenidas Cruzeiro do Sul e Engenheiro Caetano Álvares. Uma parte já foi desapropriada, mas a Prefeitura não informou o número de imóveis. Moradores se queixam de que a administração não os avisou sobre o cronograma das desapropriações.

A medida está prevista no Estudo de Impactos Ambientais (EIA) e no Relatório de Impactos Ambientais (Rima) da obra. Por meio de sua assessoria, a Secretaria Municipal de Infraestrutura Urbana e Obras (Siurb) informou que notificará apenas os proprietários que ainda terão os imóveis desapropriados. Um decreto com os endereços deverá ser publicado no Diário Oficial da Cidade. A pasta afirma ainda que "não pode fornecer a localização dos imóveis", pois "seria deselegante com os proprietários, que saberiam do assunto pelos jornais".

Imóveis comerciais e residenciais estão na lista. Moradores de Santana dizem que as desapropriações já começaram na esquina da Rua Conselheiro Saraiva com a Avenida Cruzeiro do Sul e nas Ruas Bem-Vinda Aparecida de Abreu Leme, Perpétuo Júnior, José Debiex, Vitória Perpétuo, Dr. Zuquim e Dr. Artur Guimarães. "Já vi vizinhos que foram desapropriados e fiscais (da Prefeitura) fazendo medições no meu portão", diz o encadernador Amilton Francisco de Souza, de 56 anos, morador da Perpétuo Júnior. "Só que não recebi aviso se serei ou não desapropriado. É ruim, porque a casa está à venda e não consigo comprador."

Para João Crestana, presidente do sindicato da habitação de SP (Secovi SP), a incerteza da desapropriação atrapalha o mercado imobiliário. "Quando já existe uma definição detalhada, os efeitos da obra são visíveis. Mas enquanto existirem os boatos, o mercado se retrai. O grande problema é a incerteza, que impossibilita a quantificação do valor do imóvel e, assim, os negócios."

O início da construção da ligação viária entre as Avenidas Cruzeiro do Sul e Engenheiro Caetano Álvares ainda não tem data definida. O projeto consta no Plano Diretor Estratégico da cidade, com previsão para conclusão em 2012.

Os bairros de SP onde já não há como construir

Fonte: Exame.com

Por: João Sandrini e Marcela Ayres

Além da falta de terrenos na região central e de infraestrutura na periferia, as construtoras já não conseguem aprovar novos projetos em 11 bairros de São Paulo

Plano diretor impede construção de grandes prédios residenciais em 11 bairros

Levar grandes empreendimentos imobiliários adiante na cidade de São Paulo definitivamente não é fácil. Os melhores bairros localizados nas regiões centrais praticamente não possuem mais terrenos disponíveis. Esse é o caso de Moema, Pinheiros, Sé, Consolação e Itaim Bibi. Já boa parte das regiões mais afastadas da cidade carecem da infraestrutura mínima necessária para que uma incorporadora se arrisque a erguer um empreendimento naquele local. Para piorar, desde 2007 a prefeitura e os vereadores da cidade não conseguem entrar em um acordo que permita a revisão do plano diretor estratégico, que estabelece limites para a construção de grandes empreendimentos na cidade. O resultado é que ao menos 11 grandes bairros paulistanos já tiveram seu potencial de construção esgotado, de acordo com as regras do atual plano diretor regional (veja a lista de bairros nas páginas seguintes). Essas regiões somente poderão abrigar os grandes prédios de apartamentos que já tiveram seus projetos aprovados pela prefeitura - a menos que a revisão do plano diretor seja aprovada. Quem acompanha as discussões, no entanto, aposta que o atual plano diretor não será revisado até seu vencimento em 2012, quando será necessário elaborar um novo com validade até 2022. Segundo Max Rezende, presidente da consultoria imobiliária Solamax, o impasse na Câmara dos Vereadores gera duas consequências: 1) os terrenos nessas regiões onde não é possível mais construir perdem valor porque já que não despertam mais o interesse das incorporadoras; e 2) os preços dos imóveis já construídos tendem a subir nessas regiões, uma vez que cresce a chance de que a oferta de novos apartamentos seja menor que a demanda.

Boom imobiliário na Vila Leopoldina está com os dias contados

Uma das regiões da cidade que cresceu mais rapidamente nos últimos anos, a Vila Leopoldina, na zona oeste, deve abrigar cada vez menos lançamentos de prédios residenciais - ao menos até que haja mudanças no plano diretor. A legislação municipal não proíbe que novas construções sejam erguidas em nenhum bairro específico, mas impõe custos e limites para grandes empreendimentos. Os limites dependem tanto da localização quanto da finalidade do imóvel. Mas, de maneira geral, alguém que queira levar adiante um empreendimento de 2.000 metros quadrados de área construída em um terreno de 2.000 metros quadrados não terá despesas extras com a prefeitura. Já um incorporador que planeje um imóvel de 5.000 metros nesse mesmo terreno terá de pagar à prefeitura pela autorização para construir esses 3.000 metros que excedem a área do terreno. Além do custo, também há uma limitação física para esses grandes projetos. No caso da Vila Leopoldina, só podem ser construídos 190.000 metros quadrados em imóveis residenciais que ultrapassem o limite da isenção de taxa. Mas os projetos já aprovados somam 189.160 metros quadrados. Para Max Rezende, presidente da consultoria imobiliária Solamax, quando o limite for plenamente atingido, dificilmente alguma construtora fará novos lançamentos. "Como os terrenos estão muito caros na cidade, a maioria dos projetos só são financeiramente viáveis para as incorporadoras se dezenas ou centenas de apartamentos puderem ser construídos", diz. Dessa forma, somente os projetos em construção ou ao menos já aprovados serão levados adiante no bairro. Um novo boom imobiliário só poderá acontecer após mudanças no plano diretor.

Cambuci é um dos bairros mais sub-aproveitados

Para Max Rezende, presidente da consultoria imobiliária Solamax, ao lado da Mooca e da Vila Leopoldina, o Cambuci é um dos três bairros da cidade que mais possuem terrenos para novas construções e que, mesmo assim, já sofrem com as restrições para construções. Localizado na região central, o Cambuci só pode comportar novos projetos já aprovados ou que não excedam o limite de isenção estabelecido pela prefeitura. Todos os 20.000 em metros quadrados colocados à disposição das construtoras pelo atual plano diretor já foram consumidos. Com forte ocupação residencial, o bairro se tornou foco das incorporadoras e construtoras por ficar próximo ao centro e ainda apresentar um custo de terreno razoável. Max Rezende, da Solamax, acredita que o plano diretor estratégico regional, elaborado em 2004, subestimou a possibilidade de expansão do Cambuci porque, naquela época, não era possível prever que a cidade passaria por tamanho boom imobiliário poucos anos depois.

Morumbi enfrenta restrições para construções residenciais e comerciais

O Morumbi é um dos três bairros da cidade de São Paulo onde a Prefeitura já não aprova novos projetos residenciais nem comerciais. Praticamente todas as autorizações previstas no plano diretor já foram consumidas pelas construtoras. Com uma renda média familiar de 12.103 reais, o bairro abriga muitas famílias de classe alta. São 11,4 km² ocupados por 32.508 habitantes. A arquiteta ítalo-brasileira Lina Bo Bardi, autora de projetos famosos como do MASP e do SESC Pompéia, ajudou a urbanizar o bairro ao se mudar para lá na década de 50. Com a construção do estádio Cícero Pompeu de Toledo, o Morumbi, e a transferência da sede do governo do estado para o Palácio dos Bandeirantes, os terrenos disponíveis foram rapidamente ocupados. A partir dos anos 80, a verticalização chegou ao Morumbi. Hoje o metro quadrado de um imóvel novo custa em média 9.981 reais na região. Apesar de ser considerado um bairro nobre, as favelas Real Parque e Jardim Panorama também se concentram no distrito. O Morumbi também faz divisa com a favela de Paraisópolis.

Ipiranga ganha metrô, mas não pode abrigar novos projetos

Palco da proclamação da Independência por Dom Pedro I, o bairro do Ipiranga ganhou recentemente duas das mais modernas estações de metrô da cidade: Alto do Ipiranga e Sacomã. Apesar disso, as construtoras já não conseguem mais aprovar grandes projetos residenciais no bairro. O metro quadrado para imóveis novos custa em média 4.048 reais. Além do Parque da Independência e do Museu do Ipiranga, o bairro também abriga o Museu de Zoologia da USP. No início do século passado, a região era predominantemente industrial. Beneficiado pela proximidade da estrada de ferro que ligava Santos a Jundiaí, o Ipiranga era escolha comum das indústrias que buscavam se aproveitar das facilidades de transporte. A inauguração da rodovia Anchieta em meados dos anos 40 reforçou esse perfil. Com o passar do tempo, no entanto, as antigas áreas industriais próximas à orla ferroviária passaram a ser incorporadas para a construção de lançamentos residenciais.

Liberdade já tem alta densidade demográfica

Reduto da comunidade oriental em São Paulo, a Liberdade apresenta uma alta densidade demográfica assim como as maiores cidades japonesas. O alívio para os atuais moradores é que novos projetos de prédios de apartamentos não podem mais ser aprovados nesse bairro, que está localizado a poucos metros da praça da Sé. O preço do metro quadrado de imóveis novos é de 4.667 reais e a renda familiar média é de 5.188 reais. Com ruas enfeitadas e comércio diversificado, a Liberdade é um dos distritos de maior apelo turístico em São Paulo. Entre os principais atrativos do bairro, estão as lojas e restaurantes japoneses e os bares com karaokê.

Jaraguá é famoso por abrigar o pico mais alto de São Paulo

Arrebanhando áreas desmembradas de Perus, Pirituba e da Freguesia do Ó, o Jaraguá tornou-se um distrito em 1948. O bairro tem 28,1 km² e uma população de 187.500 habitantes, em especial de classe média baixa. A aquisição de novas autorizações para a construção de grandes projetos residenciais no bairro já não é mais possível. Ao menos a natureza agradece. É no distrito que se localiza o Parque Estadual do Jaraguá, tombado pela Unesco como patrimônio da humanidade por concentrar uma das principais áreas remanescentes de mata atlântica. São 493 hectares de área, dos quais 34 hectares dedicados ao turismo. O ponto mais alto de São Paulo fica dentro do parque. No chamado Pico do Jaraguá, encontram-se as torres de transmissão da TV Globo e da Bandeirantes, a 1.135 metros de altitude.

Lapa reúne imóveis de alto padrão e empresas

Na Lapa, as autorizações para a construção de 75.000 metros quadrados em grandes imóveis residenciais já foram praticamente consumidas pelas construtoras. A antiga vila operária da zona oeste da cidade passa por um processo de verticalização desde os anos 80. Com uma área de 10,2 km² e 53.259 habitantes, a Lapa abriga perfis diferentes em um mesmo distrito. No Alto da Lapa, predominam empreendimentos de padrão mais elevado. Por sua vez, a Lapa de Baixo mantém as características de bairro industrial. Atualmente, o preço do metro quadrado de um imóvel novo é de 4.246 reais. Para o aluguel de escritórios novos, esse valor já bate em 6.601 reais. Cercada pelas marginais Tietê e Pinheiros, além das avenidas Hermano Marchetti e Marquês de São Vicente, a Lapa conta com opções culturais como a Estação Ciência e o teatro Cacilda Becker. Neste ano, a prefeitura anunciou um plano de revitalização para a linha de trem que liga a Lapa ao Brás, no centro. A ideia é construir um parque público e uma nova avenida onde hoje estão os 12 km de trilhos.

Jaguaré sofre com ocupações irregulares

Assim como o Morumbi e a Vila Guilherme, o bairro da Jaguaré, na zona oeste, já enfrenta restrições legais para a construção de imóveis residenciais e também comercias. A ocupação do bairro foi consolidada após a construção da ponte do Jaguaré na década de 40. Com a obra, o bairro ganhou uma ligação com a Vila Leopoldina e a Lapa. A partir de então, o Jaguaré atraiu centenas de fábricas, se tornando um dos distritos mais industrializados da cidade. O antigo dono do local, idealizador do projeto de urbanização da região, doou à prefeitura um terreno de aproximadamente 150.000 m² no início do século passado para a implantação de uma área de lazer. O projeto nunca foi levado a cabo e, a partir da década de 60, o espaço passou a ser invadido por famílias de baixa renda. Hoje, o terreno é ocupado pela favela Vila Nova Jaguaré, uma das maiores da cidade. Ao todo, o bairro conta com 41.888 habitantes e uma área de 6,5km².

Marginal Tietê "congestiona" mercado imobiliário do Limão e da Vila Guilherme

Não são apenas os motoristas dos carros que passam o dia em busca de espaços vazios na marginal do Tietê. Os poucos terrenos vagos no entorno das pistas são disputados principalmente por empresas - o que, por sua vez, atrai quem trabalha nesses locais para residências vizinhas. Não é à toa que os bairros do Limão e da Vila Guilherme já estão com autorizações esgotadas para a construção de grandes empreendimentos comerciais. Na Vila Guilherme, não é possível nem mesmo adquirir uma outorga para erguer prédios comerciais.

Mesmo com população em queda, não há como construir no Belém

Foi no bairro de Belém que começou o processo de industrialização paulista. A região abriga a Vila Maria Zélia, a primeira vila de operários do Brasil. A população, no entanto, vem paulatinamente deixando a região. Em 1991, eram 49.697 habitantes. Em 2008, o número caiu para 25.161 moradores. Paradoxalmente, quase não há mais outorgas para a construção de prédios residenciais no bairro. E o problema tende a ficar cada vez maior na cidade de São Paulo. Ao menos três bairros (Campo Grande, Capão Redondo e Cursino) estão quase no limite de projetos que poderão ser aprovados antes da votação do novo plano diretor. Além disso, já não há mais como levar adiante novos empreendimentos não-residenciais em um total de oito bairros: Bela Vista, Jaguaré, Jardim São Luis, Mooca, Morumbi, Vila Andrade, Vila Formosa e Vila Guilherme. Se a Câmara dos Vereadores de São Paulo não se concentrar em uma solução, a tendência é que os preços dos imóveis continuem a subir na cidade.

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4 imóveis são vendidos por hora em SP

Rodrigo Brancatelli - O Estado de S.Paulo

A cada 60 minutos, quatro apartamentos novinhos em folha são vendidos na cidade de São Paulo. Isso significa que, ao fim da leitura dessa reportagem, pelo menos um imóvel terá sido comercializado. Nunca se vendeu tantos apartamentos assim - é como se a capital construísse um município de Ribeirão Pires anualmente, algo inédito nas pesquisas do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

Inédito, ok, mas não sem explicação. Por trás desse mar de prédios e do volume de vendas 75% maior do que no ano passado, há um exército de profissionais especializados em descobrir e entender os hábitos dos paulistanos, seus desejos e suas ambições. Da "antropologia de mercado" à "filosofia imobiliária", eles sabem direitinho a fórmula para imóveis dos mais diferentes preços e metragens venderem como pãozinho fresco.

Os próprios empresários do setor repetem como um mantra: "em São Paulo, não há o direito de errar". É por isso que, inúmeras vezes, os prédios parecem seguir uma tendência, como se saíssem de uma linha de montagem - hoje são os edifícios sustentáveis, ontem eram os condomínios-clubes, os prédios com nomes em francês, terraços gourmets, fitness centers... Do nome do empreendimento às ilustrações dos folhetos, passando por maquetes que podem custar R$ 1 milhão, folders que custam o preço de um livro de arte e até desfiles da marca Dior em estandes de vendas, tudo é absolutamente pensado e repensado para fisgar o paulistano.

Quer vender casa em condomínio fechado? Fácil, ensinam os especialistas em marketing imobiliário, coloque cachorros nos folhetos, muitos e muitos cachorros. Pretende vender rapidamente apartamento nos Jardins? Então coloque jovens solteiros nas propagandas. Está difícil vender empreendimento de alto padrão no bairro da Barra Funda? Tudo bem, é pegar emprestado o nome da vizinha Água Branca que tudo fica bem mais simples.

"Você tem de criar uma filosofia que fale diretamente com o comprador", diz Fábio Rossi Filho, diretor da Itaplan Imóveis. "Tudo precisa ser pensado, porque um empreendimento demora cinco anos para sair do papel. Você também precisa entender o bairro, saber quem mora lá e como são os outros prédios, porque não dá para inventar do zero, é preciso seguir o que já existe e dá certo. Se você vai fazer um prédio em um bairro residencial, tem de criá-lo direcionado para a família, colocar muito lazer, casais nos folhetos... Se for em bairros com mais bares, como a Vila Madalena, o ideal é colocar só jovens nas propagandas e exaltar algum diferencial da arquitetura do prédio. É aquele velho ditado: diga-me com que andas que te direi quem és."